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2018年7月17日,总裁赵旭州为甘肃建投控股集团物流园项目进行远程战略指导会议 2018年6月20日,总裁赵旭州为江苏盐城广益来综合体项目进行战略定位汇报会议 2018年5月11日,总裁赵旭州为江苏盐城广益来综合体项目进行战略诊断与指导会议 2018年4月11日,总裁赵旭州为湖南永州物流园用地项目进行定位诊断与战略谋划 2018年3月15日,总裁赵旭州与唐山古冶区区长张雪梅进行特色商业小镇项目战略指导会议 2018年3月14日,总裁赵旭州与清华建筑设计院进行第一城 • 后时尚小镇项目建筑规划设计指导会 2018年2月1日谋划诊断际华国际三五三九鞋厂文创园定位 2018年1月22日谋划指导商丘豫东国际食品城项目 2017年12月28日赵总裁与万达前副总裁陈平进行行业深度探讨与交流 2017年11月19日,总裁赵旭州出席安徽阜阳国际服装城招商发布会并作招商动员演讲 2017年11月4日,总裁赵旭州、副总何利鹏与新疆富美集团高层领导就富美国际家居建材城2期项目的战略定位召开工作会议并作详细汇报演讲 2017年11月3日,总裁赵旭州、副总何利鹏与新疆昌吉国家农业科技园区管委会及昌吉农业局、建设局、房管局、财务局等部门重要领导召开园区战略规划会议 2017年11月2日,总裁赵旭州、副总何利鹏考察新疆伊犁新月湾家居建材市场项目并进行战略定位指导 2017年10月31日,总裁赵旭州、副总何利鹏赴新疆伊犁考察亚中国际商贸城大型专业市场项目并进行市场运营系统指导 2017年10月30日,总裁赵旭州、副总何利鹏赴新疆霍尔果斯口岸考察霍尔果斯国际物流园、国际客运中心、南部联检楼等大型不动产项目并进行战略定位指导会谈 2017年10月24日,总裁赵旭州应郴州市鼎成置业有限公司之邀,实地考察智付•星云汇项目并进行战略定位谋划指导 2017年9月23日,湖北十堰金港商谷项目全国招商大会隆重举办,国际国内100余家品牌商赴会参加 2017年9月10日,盛世国际“淄博印象美食城”选铺签约活动火热开展,会上总裁赵旭州为300多商家作了动员演讲 2017年8月8日,集团总裁赵旭州赴广西桂林指导承和集团大型文旅地产项目 2017年7月12日签约昌吉四季鲜产业小镇项目 |
文旅地产文该如何拓展?发布时间:2019-7-4 浏览次数:2463次 房企做文旅地产需要深度思考 项目从战略开始,到规划设计、运营、销售是一个体系,需要房企进行深度思考。公司战略怎么调整,文旅地产是怎么做的,需要从现金流开始,从拿地开始,拿地的方式也跟住宅不一样,所以从战略到项目规划设计,再到销售运营,最大的特色就在运营。 高周转在文旅地产行业里不是不可能实现,是分项目阶段性实现,但总体来说周期相当长。房地产的很多打法和习惯在文旅地产行业里不大可能实现,要做相应的调整。 现在全国千镇一面,没有好的商业模式和现金流方式,这种企业基本就是僵尸资产包,会越来越多。从上到下,一直到销售和运营,一系列的统筹考盘,都以解决项目问题为主。 文旅地产呈现局部细分如拿地、运营、战略、现金流 局部的细分包括两点:一个是拿地的细分,各种拓展拿地的细分;一个是项目的运营和战略现金流走势细分,这个是重中之重。 目前开始比较成型的文旅地产是在三个地方可以呈现: 1、全国旅游目的地型(气候资源) 比如避寒、避霾、避暑,像海南岛、贵阳; 2、休闲度假城市外溢型(城镇化进程) 一个城市城镇化到了一定程度,新中产崛起以后消费外溢,在大湾区、强二线城市呈现了,这个呈现是文旅地产大的主流。这种主流呈现在什么地方呢? 当地的刚需盘、文旅地产的度假盘、投资混合呈现,并没有单一呈现。刚需、首改、1.5居所、2居所的产品混合呈现,这里面大部分城市已经开始呈现了; 3、进入城市更新 在中国的很多一线城市进入更新,除了城市更新这里面还有一些细节,国有企业的棚改以及制造业的去产能里面腾出来的土地,就是产业更新,都是文旅地产单独呈现的一支。文旅地产产品更多在第二类、第三类呈现,第二类更加复杂,第三类要求产品更加极端,也能参与城市更新。
文旅地产是主题公园型+房地产,还有直接加旅游景区,这种模式很少见,中间需要有过渡产品,更多挑选这样的城市链。这里有三块蓝色的地方:海南岛、云南、贵阳这是全国目的地。 下半场的文旅地产休闲,打通消费者和购房者是关键 中国目前进入都市圈,都市圈又划了三级,不是所有都市圈能做文旅地产休闲度假,导客成本比较高,就会出现很多城市都要做文旅地产,大家的文旅地产产品没有区别,最后就看谁能找到客源,没有找到客源只融资,什么时候兑现?在那里兑现? 现金流的循环过程一旦没打通,旅游地产里大量的小镇都是这样死的。所以一定要找到你的终端市场,一个是买房子的业主,一个是真正来消费文旅地产的业主,所以文旅地产这个要找到。 一般在上半场,地产商很少去找消费者,只找到买房子的,空置率就特别高。旅游行业做的找到了旅游者,但是层次不够,买不起房子,二者没有有效结合。所以下半场文旅休闲地产里面,消费者、购房者要打通,这样才能彰显价值。因为大家知道,这样的房子二手换手率都不太好。 选出了经济带上的都市圈分三级,二级和一级有用,是蓬勃发展的。国家还在培育的都市圈要等一下,因为没有这样的客户群。还有核心中心城市,不仅要看交通,还要看城市力。根据城市类型、消费人群划分,做“不一样”的旅游产品 因为文旅地产度假产品有七大类,每一个选择的城市不同、消费力不同、消费习惯不同,七大类产品不一样,打法、对土地的要求、现金流如何走正都不一样。所以,这个行业很难去拷贝。 有主题公园、文旅小镇、休闲度假、山地旅游、田园乡村、产业小镇和复合型这样七大类产品。 1、主题乐园型是指进城的,主要在一线、二线城市 但是这种模式发生了很多变化,这种配地方式是在同一个项目里配,可以配旅游区,也可以像华侨城一样配成城市的城区。 同时旅游产品做得很好,要求土地再配非地的模式,这是一种单独的模式,在这种进城的产品里面,除了这个以外还有两类,都市人文休闲区,这是一个新的产品类别。还有文创、文化产业,这一类的产品大概有这样三支细分,都可以参与城市更新,一二线城市都可以做。 2、文旅小镇是在城镇化没有完全跑完的地方,比如二线城市更新的时候可以做 这个讲究的是从拿地开始,用什么样的地,这个行业从这一支产品线开始往后走,基本就是调规、控地,怎么调出有价值的土规,怎么把地控在你手里,在文旅地产行业从第二个产品往后走,规都是要调的,很多地方没有规划,需要你自己调,三规合一是基本,海南岛是六规合一,这是基本功,宗地和片地是不同的。 3、休闲度假和特色小镇是两类产品 之前是主题公园,文旅小镇是房地产玩得比较多的。后面的产品就玩出了花儿,很多地产商不知道文旅地产行业是怎么玩的,我们后面玩的操盘方式更加极致,对产品、对选择的区位和产品呈现不一样。 各类用地的探索不仅有点状供地,有条状、有斑状、有线状,有低密度的院子产品,还有天空院子(就是三层以上的),供地方式不同。这类产品讲究的核心是建设用地和非建设用地的关系。来这里买房子的人更讲究生态的度假资源,买的是环境、买是未来生活的梦想。 这个环境不是靠房子打造出来,而是靠周边的自然条件,如生态资源、非建设用地能给你带来什么。在这里点状用地、条状、斑状、里面大量的非建设用地跟建设用地的关系,合起来就是休闲度假。 第二来买的是院子,一个城市有多憋屈,院子就要有多大、环境就要有多好。需要什么样的人聚在一起,你想要的生活梦想是什么样?你看到的新中式也好还是庄园梦想也好,还有山地的度假方式也好,大家呈现的风格不一样,但是打法是一样的。 4、还有非常特别的细分——山地度假 山地度假是休闲度假分出的一个细支,这里更多的区分是用地、精准扣地,最早在莫干山给出的试点,6度—25度坡相对集中,利用房子阴影面积控制来做,这是在浙江实行的。去年8月1号江苏全部推广了,随后全国很多地方也推广了。第二个试点在重庆,非常的漂亮,就是用的点状供地。在莫干山融创也有做,最早用在旅游地产里面是裸心谷,这种模式已经在全国推广,节约用地。 山地度假的特点有三种: a、用地方式发生了变化; b、这个房子的建安成本并不是最贵,基础设施和道路最贵,这跟平地不一样,那个要占一半的费用; c、中国大部分的规划院和设计师是平地思维,山地不是,一定要考虑跟植被的关系,是低矮植被、竹林还是参天大树,这些都不同。 这里讲究的不是院子,是更大的平台、露台、私密空间。还有北方讲朝向、南方讲景观,这种地方不可能排排座,什么地方放公建、什么地方放度假产品,更加讲究、细化。这类产品在设计落位上比其他更难,更考验在资金成本控制、运营成本上的控制,还有对周边植被的感觉、房子是几面观景等考虑的非常多。 5、第四类产品、第五类产品就是田园 这里是两样东西,乡村是乡村、田园是田园这是不同的。城乡一体化、城乡统筹、城乡融合,都是乡村产品,但是田园综合体是讲产业化怎么解决。全国做这类产品还没有总结出模式的,因为它非常复杂,在土地上中国正在做乡村的土地探索,去年12月份已经结束了试点,现在正在讨论,还没有给出最终的结论。 集体经济产权的试点也分为好几种,也不一样,完成的很多产品都是在做试点,完成的可以看到很多产品都是在土地上的试点,特别是成都的桃花源,是集体产业用地来做的,这就是融地入市,目前全国就是他们这一个地方有。这里要讲集体所有制的试点,有些地方经济很发达是股份制公司,很多地方是集体合作社,每一种不同,产品做得也不同。 乡村现状,空心村、留守村、租赁村蓬勃发展每一个不一样,在这里既要踏准政府给的政策、试点周期、怎么和老百姓合作,满足他们的要求,你出的产品必须在终端市场上兑现,否则这个产品做得再好,有口碑,但是市场上不叫座也不行。很少像山地、旅游休闲度假里面有合适的产品都有迹可循,这类很少,最主要还是土地和消费市场没解决。所以这种产品基本是搭着城市更新在走,很少有单独走出来的模式。 6、产业小镇 文旅地产在好的位置里面要加产业,康养型的都是小产业,还有第二产、第三产综合起来做,因为每个地方政府的需求不同,城市发展的各个产业不同,但是打法是一样的,要切分得非常细致:如果在城镇化里面参照这种小镇;如果城市之外就参照休闲度假;城市里面就参照主题公园。 7、复合型 越来越多文旅地产产品呈现出复合型,什么是复合型?第一类是两大类复合,前面的六种文旅地产产品里面是叠加呈现,既有山地、又有乡村,还有城镇化的产品已经开始呈现;第二类呈现就是复合类,是一二级文旅地产分类组合开发,我们已经不叫联动,一二级组合开发的模式,所以开发的方式和筹备方式、商业模式更为复杂,大部分的央企已经在探索这一类文旅地产的模式。来源公众号博志成
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