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2018年5月11日,总裁赵旭州为江苏盐城广益来综合体项目进行战略诊断与指导会议
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2018年4月11日,总裁赵旭州为湖南永州物流园用地项目进行定位诊断与战略谋划
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2018年3月15日,总裁赵旭州与唐山古冶区区长张雪梅进行特色商业小镇项目战略指导会议
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2018年3月14日,总裁赵旭州与清华建筑设计院进行第一城 • 后时尚小镇项目建筑规划设计指导会
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2018年2月1日谋划诊断际华国际三五三九鞋厂文创园定位
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2018年1月22日谋划指导商丘豫东国际食品城项目
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2017年12月28日赵总裁与万达前副总裁陈平进行行业深度探讨与交流
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2017年11月19日,总裁赵旭州出席安徽阜阳国际服装城招商发布会并作招商动员演讲
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2017年11月4日,总裁赵旭州、副总何利鹏与新疆富美集团高层领导就富美国际家居建材城2期项目的战略定位召开工作会议并作详细汇报演讲
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2017年11月3日,总裁赵旭州、副总何利鹏与新疆昌吉国家农业科技园区管委会及昌吉农业局、建设局、房管局、财务局等部门重要领导召开园区战略规划会议
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2017年11月2日,总裁赵旭州、副总何利鹏考察新疆伊犁新月湾家居建材市场项目并进行战略定位指导
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2017年10月31日,总裁赵旭州、副总何利鹏赴新疆伊犁考察亚中国际商贸城大型专业市场项目并进行市场运营系统指导
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2017年10月30日,总裁赵旭州、副总何利鹏赴新疆霍尔果斯口岸考察霍尔果斯国际物流园、国际客运中心、南部联检楼等大型不动产项目并进行战略定位指导会谈
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2017年10月24日,总裁赵旭州应郴州市鼎成置业有限公司之邀,实地考察智付•星云汇项目并进行战略定位谋划指导
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2017年8月8日,集团总裁赵旭州赴广西桂林指导承和集团大型文旅地产项目
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2017年7月12日签约昌吉四季鲜产业小镇项目
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现在商业地产行业怎么了?

发布时间:2019-8-12 浏览次数:328次


目前这一行业普遍呈现的状态是业主/开发商/投资人抱怨很难赚钱或者在艰难维持、商业地产运营商举步维艰、租户也因为租金高企而纷纷关店走人的“三不满意”状态。


中国的商业地产行业怎么了?为什么会导致这种基本上各方都不满意的状态和结果呢?


我认为主要的原因在于我们的开发商的发展路径所致。


第一、房地产是我国市场化程度和竞争较为充分的行业,市场格局以民营开发商为主体,而民营开发商核心资本普遍比较缺乏,导致高周转成为我国开发商必须的生存与发展模式。


在高周转模式之下,去化和回款是第一要义,住宅就成为当然的第一选择,而作商业地产时候就选择了和住宅一样的思路和思维,所以无论开业前卖还是开业后卖,开发商总想着尽快把物业变现回款来支持后续的开发和周转;


第二、我国的城市建设规划法规中强制性的商用物业配套比例要求,导致一些开发区域的不契合市场当期需求的非市场化的、阶段性和超前性的过量供应,造成商业地产对于开发商而言在很大程度上成为被动开发和被动持有。


目前能够可持续生存与发展的商业地产行业的商业模式无非就两种。


一种是母公司具有雄厚的资金实力和低成本资金的“项目型”投资人,可以保证项目的低财务杠杆和低财务费用以及培育期的持续投入,比如太古。


另外一种则是母公司是开发性企业,可以用持续的开发性现金流来不断补充持有型物业的运营现金流所需,然后再用持有型物业作为抵押品支持后续的开发融资或者在项目内实现现金流租售平衡且能支持项目运营渡过培育期,以万达模式为代表。


当然,打通了开发、持有全产业链条的金融与产业协同互动关系的是另外一种模式,可惜只有凯德一家,别人很难模仿。所以我说主流模式只有以上两种,国内又更以万达模式为主流和典型代表。


以万达模式为代表的高周转模式之下生存与发展的商业地产行业,难以避免的出现了商业地产运营端与投资端的冲突与隔阂,无论是在一个集团公司内部还是在独立的开发商、投资人、持有人与营商之间都是这样。这才是目前中国商业地产行业生态的常态。



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