商业操盘要注重咽喉性细节，避免核心穴道死 赵旭州

发布时间：2020-11-11 浏览次数：1077次

一、关于商业死法之一--核心穴道死

　　在我们中国的武侠小说里面，那些大侠有的会点穴，啪一点穴，这么一杵，整个一个人动不了了。正所谓牵一而动全身，其实在我们操盘商业不动产的大项目的时候，也有这种情况。就比如一个大项目看上去一切都很好，只有一个关键的点弄不好，我们把之称作核心穴道被点住了，结果导致项目整个黄了，这个被我称为核心穴道死，就是死在一个小穴道上。

二、核心穴道死商业案例

　　这种情况实际看上去非常可惜，有的项目真的都很好，就因其中一个关键点没打通，结果整个项目便瘫痪掉了。下面给大家讲这些年我亲身经历的一些因核心穴道死的案例。

　　（一）事例一--因交通问题斩断人流的商业不动产项目

　　比如这边有一大手笔的项目，商业不动产的一期建设的体量就有10万方。这商场开了业经过了三个月，整个商户便走掉了一半。为什么会这样？我们去帮他做调研时，这个项目整的地方有10万方，离前面大马路只有500米，如果正门开通了这条路的话，整个项目就能盘活了。反之的话，车便进不去，只能够从后面一个道绕三公里进去，很是荒唐。

　　我们去深究他的原因，原来在拿地阶段、协议达成的时候，有关部门在这方面有承诺要给他打通，后来因为那一块土地不是相关部门控制的，所以公家在那一块土地的拆迁和征地上就发生了一些问题，而这过程中又碰巧遇上领导换届，总之这事便被耽搁了。而他这边的项目就动工了，开业、销售，拆迁的事虽然也一直催，而结果就是光响雷不下雨，最后这路也就成了这个项目的死穴。

　　说到底，盘活这项目就是要解决钉子户的问题。我深知其中利害，最后我同其做思想说，现在你面对的是整个一盘棋，你真的要顾全大局，必要时弃车保帅在所难免。你这步棋不舍影响的是10万方的大项目，不要斗气。后来我去跟相关部门会面谈这个事，我说否管有一万理由这路也必须打通，这个是死穴。然后这边通过这个奖去表达诚意，又把钉子户也拉过来商谈。到了最后对方说咱们前世无缘、今世无仇的，没必要为难你们，有利益便行了。我就说服我们合作开发公司，把这个钱给了他，然后好把这条路给通上。 后来这路通上以后，马上那车就进来了、人流来了。接着我们在路角上做上精神堡垒就是大广告，整个人气马上便拉起来了。

　　其实，关于操作层面实际上并不难，完全在于你有没有决心去操作，而有没有决心又取决于你有没有把看成一个死穴。 

　　（二）事例二--因门面影响了里子的商业街区

　　再来，我们在河南周口有一个项目，这开发商建了一个非常漂亮的商业街区，在县城出类拔萃，人人伸大拇指。但是到那一看，生意却很差。生意差的原因是什么？是源于他的楼不临街，从大马路上沿街看不到它的楼。他前面有一排拆迁的钉子户，把他楼的昭示面给它挡住了。

　　他这个项目给人感觉是一个天仙女，不料前面有个丑八怪把它给挡住了。那是什么场景，前面是很脏很乱的那种小商铺，中间给他弄了个小切口留出了一小通道，像很长的一个壶嘴。进去之后才是他的项目。场面显得非常窘迫，这项目做个活动还得到街上引流，就因为差了那毫厘。后来我问他说，您为什么不把前面拆掉，征地的时候也是意气用事了？ 原来我这合作开发商他是这么想的，他后面的项目规模有六七万方，又岂会在乎前面那一小排。否管前面能不能成功，他后面都能成功。我说你真的是刚好相反，你后面七八万的整个商业体量的土地都拿了，还差前面那一点吗？他即便是钉子户宰你，你也要认栽给他，在这方面绝对不能意气用事，因为到最后吃亏的还是你自己。

　　情况就这样，后头我们也下了很多的功夫方法，进行了多方调整，结果还是不见起色。最后没办法，唯一的途径还是得再割把肉，得把楼拆了。总之后来开发商进行拆那个楼了，然后我们把里边的基本面、商家给他做了一些调整，整体是有上升趋势的，但是依然不够好。总让人觉得面纱前面挡着一张不属于自个的脸，特别扭。这也是重要的穴位被点住了，总之就是不能起。

　　所以各位，有一句话叫细节决定成败也不无道理，这么一看的话，细节指的是什么？指的是咽喉，不要被人家在咽喉的细节上给扼住。 

　　（三）事例三--被条款框住了的苹果批发市场

　　还有一项目在甘肃，这个项目是一个批发市场。我们去看的时候，诺大的批发市场空空如也。难道项目开发商没进行大规模招商？进过一番深究，原来那项目当时签订土地购买协议的时候和有关部门做过约定。当地是苹果产业集中区，所以有关部门要求整个市场他只能卖苹果。情况知悉后我非常诧异，我说你盖一个批发市场，十几万方就只卖苹果批发，你不觉得这很荒唐，很好笑吗？这一个条款不就把你给干翻了吗？他说是的，说当时不知道这个协议稀里糊涂就签了。当时也没寻思那么多，觉得卖苹果也挺好的。

　　然而事实是什么？这着实违背了市场规律，这是一个咽喉性的锁定，让整个项目就都失败了。实际上，批发市场根本不适合进苹果这种商品。就这种苹果类的商品，它在流通的时候，是直接从苹果园流通到那些贩卖的大户，通过保鲜的汽车冷藏的，也就是直接把它放在仓库里。实际上在批发市是极少量的、短时期的。所以这是错误的。开发商没有去深度的去研究苹果的流通模式，所以便稀里糊涂地签了这个协议。

　　因为开发商签订了这协议，所以关于招商方面也就束手无策。后头就变成了我千方百计地去做他的说客，总之到最后政策才放开，市场才开始允许招其他的业态，最后这市场才慢慢地有起色。类似这种情况就是被一个细节给遏制住了咽喉。他们整个项目其实非常惨淡，而且这协议当中还有一个条件，就是不允许他过多的卖商铺。他建的是批发市场，却不允许他过多的卖。他卖了一部分便给他叫停了，导致了后面资金就瘫痪了。

　　说到底，其实有很多合同细节一条就能把你给遏制住了。所以各位，不要去忽略那些咽喉性的、血道性的关键细节，那些细节一个就可能导致你整个项目失败，这方面要尤为注意。

三、针对核心穴位死法给项目开发商的建议 

　　各位，今天我所讲的都是本人在商业操盘中的亲身案例。每一个点，如果你触碰到了，都有可能导致你全盘皆输。所以，我这里给你的建议就是

　　在做商业操盘时，一定要去注重每一个环节存在的方方面面，在开始的时候一定要请顾问给你看一下，主要在于筛选一下有没有盲区、有没有漏洞的关键点，有没有死穴埋在这里面，也就是炸弹，炸到最后可能影响到全局，

　　总之，搞好你的细节的管理，另外不要让你想要得到的那件利好迷惑了你，忽略了一些背后的长期风险。 

　　这里先给大家做简单论述，完整内容视频版可在今日头条搜索观看。

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