| 商业不动产项目“残局拯救”专家 |
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 2018年7月17日，总裁赵旭州为甘肃建投控股集团物流园项目进行远程战略指导会议  2018年6月20日，总裁赵旭州为江苏盐城广益来综合体项目进行战略定位汇报会议  2018年5月11日，总裁赵旭州为江苏盐城广益来综合体项目进行战略诊断与指导会议  2018年4月11日，总裁赵旭州为湖南永州物流园用地项目进行定位诊断与战略谋划  2018年3月15日，总裁赵旭州与唐山古冶区区长张雪梅进行特色商业小镇项目战略指导会议  2018年3月14日，总裁赵旭州与清华建筑设计院进行第一城 • 后时尚小镇项目建筑规划设计指导会  2018年2月1日谋划诊断际华国际三五三九鞋厂文创园定位  2018年1月22日谋划指导商丘豫东国际食品城项目  2017年12月28日赵总裁与万达前副总裁陈平进行行业深度探讨与交流  2017年11月19日，总裁赵旭州出席安徽阜阳国际服装城招商发布会并作招商动员演讲  2017年11月4日，总裁赵旭州、副总何利鹏与新疆富美集团高层领导就富美国际家居建材城2期项目的战略定位召开工作会议并作详细汇报演讲  2017年11月3日，总裁赵旭州、副总何利鹏与新疆昌吉国家农业科技园区管委会及昌吉农业局、建设局、房管局、财务局等部门重要领导召开园区战略规划会议  2017年11月2日，总裁赵旭州、副总何利鹏考察新疆伊犁新月湾家居建材市场项目并进行战略定位指导  2017年10月31日，总裁赵旭州、副总何利鹏赴新疆伊犁考察亚中国际商贸城大型专业市场项目并进行市场运营系统指导  2017年10月30日，总裁赵旭州、副总何利鹏赴新疆霍尔果斯口岸考察霍尔果斯国际物流园、国际客运中心、南部联检楼等大型不动产项目并进行战略定位指导会谈  2017年10月24日，总裁赵旭州应郴州市鼎成置业有限公司之邀，实地考察智付•星云汇项目并进行战略定位谋划指导  2017年9月23日，湖北十堰金港商谷项目全国招商大会隆重举办，国际国内100余家品牌商赴会参加  2017年9月10日，盛世国际“淄博印象美食城”选铺签约活动火热开展，会上总裁赵旭州为300多商家作了动员演讲  2017年8月8日，集团总裁赵旭州赴广西桂林指导承和集团大型文旅地产项目  2017年7月12日签约昌吉四季鲜产业小镇项目 |
针对返租回报的商场经营模式，赵旭州有话说发布时间：2020-9-23 浏览次数：1142次 一、关于返租回报 （一）返租回报的概念 商业地产项目有一种最顽固的死法叫返租到期死。什么意思，这里先读懂一个概念--返租回报。在商界中，很多房子被开发公司以返租回报的形式卖出去了，铺子卖出去了以后，他再把买了商铺的业主的房子租回来，他再统一做经营，这叫返租回报。
（二）返租回报模式在商界中的概况--返租到期死 而返租到期死在商业地产中堪称最顽固的死法，为什么是这样一个概况？通常来讲，100万的房子按照10%的返租回报，这租期便是10年。假设这个商场可能有1000个业主，等到10年到期后，你是否有把握把1000个人手中把铺子租回来，再者如果10%的租金商场是否还能扛得住？这种返租回报的模式会产生一系列的疑问和问题。基本上十有八九是一地鸡毛一塌糊涂，最后草草收场，这叫返租回报到期死。因为这个模式有一个无法突破的循环，就是DNA的问题。 （三）返租回报模式存在的使命 上面我们讲了返租回报到期死是业界中最顽固的死法，而这样的模式之所以能够存在，无非是因为运营公司手头资金紧张，希望以这种方式快速的销售回笼资金，所以商场方不得不用这种高回报的方式给这些人兑现。而这些业主就是用投资的吸引力来买这个房子。
二、为何商场返租回报到期死 我们反观市场，凡是以返租回报这种模式经营的商场最终都以失败告终，经过市场调研，原因无非是下面两个； （一）商场方没有产权不会投入心血经营 其实说到底，返租回报这是一种高风险融资行为，通常他给业主的回报是8%~10%的话，他自己开商场是挣不回来这个钱的。再加上产权本身的归属问题，商场方通常没有动力去大举投入，长效的去做预期。通常情况下只会维持基本面，尽量赚回本罢了。 （二）经营难度系数高 另一方面，如果想持续经营本身也个难题，一般有以下表现模式； 1、招商成本高 由于产权归业主所有，招商方面是一个坎，需大力投入资金。因为每一个招商入驻的商家，对于这种散户的产权都不看好。而这通常来源于个体业主方面不太遵守契约。所以在业主不相信个体业主的情况下，也就不可能招好商，不可能招好商的情况下，硬要招商就要花巨额的成本。所以一般运营公司都不愿意干。 2、租赁到期后难以统一再回租，持续经营是难题 另一方面，即便是商场方经营得好，10年以后到期了，他还要面对续租的这个大难题。关于续租这方面，商场方还要有本事同时跟全部散的业户签订好协议！难度系数非常高。 我们就有亲身见证过一个案例，这一个项目是产权酒店，有300间客房，运营方把产权式酒店一间一间的都卖给业主了。然后他给业主返租回报，之后返租回来经营了一家酒店。由于经营有道生意红红火火，入住率高达90%以上！结果转眼间10年租期到了，需要重新续租。这时，原本300个业主中便有一波业主变卦了。要么不租了要另作打算、要么变相要求涨租金...... 反正延续到最后就是一地鸡毛乱七八糟，酒店管理公司方面也是束手无策，只能放弃经营。整个项目到最后就是黯然失色，从原本一个高达上的酒店变成了300个乱七八糟自己随便去做的小公寓，那个价值可谓是一落千丈。
三、针对返租回报这一商业模式的建议 像这种类型的项目非常多，失败的案例特别多。实际上从根本上很难解决，是个死循环。基于这种情况，这边给你提两点建议，最大化地去改善并降低风险。 （一）做物业设计时将持续性经营物业和销售型物业划分开来 首先，如果你是一个房地产开发公司，为了急于回笼资金去做返租回报或者销售，你要对你手头的物业做下规划，尽可能地把持续性经营的核心的场和销售类物业的房子划分开来。比方说销售型物业单方面可以做成外延金，因为做成外接的这种情况的话，至少业户可以自己独立分割往外去租，租给一个朝外经营的、开放经营的商户。但如果是在一个盒子里头的内接，便无法独立出租。所以各位在以后做返租回报这种事情，考虑得周密一点。尽量争取能够在物业设计这个环节先解决掉这个问题。
（二）管理公司同业主签订可利于持续经营的长线协议 再来，若是在返租回报的模式下想长期经营的话，最好的办法是业主和管理公司之间能够签订长线协议。比如，前10年给予业主返租回报的固定额度租金，后10年以分成的模式给租金。最后这个合同要签到这个协议里边，如果违约的话要重罚。 再者，每一个业主不允许别人毁约，在这一方面需要制定一个系统形成个契约，若是有个别业主毁约的话要进行重罚。通过制定出来的统一经营管理规划，给予重罚尽可能从成本上约束他，虽然这并不能从根本上杜绝问题。 另外我奉劝广大购房子的个体业主，尽可能去买开放性可以独立经营的物业去投资，不要轻易地去买内部一关灯全黑掉的内部商铺去投资，避免后面一地鸡毛的情况。 这里先给大家做简单论述，完整内容视频版可在今日头条搜索观看。
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