苏宁置业赵韫：商业地产一直处在黄金时代

发布时间：2017-1-13 浏览次数：1962次

记者：苏宁睿城项目进展情况如何？

赵韫：睿城项目体量是超千亩，总建筑面积230万平方米。第一板块是住宅项目，银河国际社区一期已交付;第二板块是商务板块，即在推的写字楼项目，共有10栋，达70多万平方米，称之为慧谷，意为“智慧”与“集群”。

写字楼中有两栋去年已交付，有两栋今年交付，还有一栋将在2016年初交付。除开工交付部分外，未来还有五栋写字楼将在后期建设。第三板块是将在2016年全面开工建设的商业酒店配套板块，名叫苏宁广场，主要由三部分组成。一部分是近30万平高端轻奢购物中心，将成为苏宁广场的模板店、示范店;第二个是写字楼裙房部分的休闲商业街，会引进一些特色餐饮休闲业态;还有一个就是与凯悦集团合作的酒店，一部分规划为五星级酒店，品牌应该为君悦，另一部分则是由凯悦集团管理的270套酒店式公寓，主要服务上面提及的10栋商务写字楼。

此外，我们拟将贯穿整个项目的下圩河打造成一个滨水、休闲商业带，河流清淤工作都已做完，但植被工作则需要分批培养。

记者：写字楼是准备自持租赁还是出售？

赵韫：去年已交付的两栋写字楼定位较清晰，专门做当地成长型企业的办公基地，基于这样的特性，物业形态也是轻松式的，已经有600多家企业进驻。

今年10月交付的两栋也是销售型的，其中有一栋专门做能源大厦，比如江苏国电、中广核、大唐电力等电力龙头公司，同时还辐射上下游的机构，类似于电力设计院、电力研究所。

与其他开发商相比，苏宁置业的写字楼有两点不一样。第一，在规划初期就界定了比较清晰的定位，且销售比较有针对性;第二，不卖给投资客，就卖给自用客。

至于明年初交付的这栋楼，我们想做世界500强企业在南京的聚集地，是整体持有、整体租赁的。基于国际客户这个定位，整栋楼在早期硬件规划上就已经做了很多调整，比如保持24小时供电。

另外，在整个项目开发建设、定位过程中，我们也得到了鼓楼区政府鼎力支持，写字楼已纳入鼓楼区政府重点打造的滨江楼宇总部经济带中，成为政府转型升级的重要驱动力。

记者：对于写字楼的出售或是自持，有没有严格的区分标准?

赵韫：出售或是自持肯定是影响写字楼品质好坏的一个因素，对我们来讲，可能也选择销售，但会瞄准规划当中的客户，而不完全是选择持有这种形式，但像睿城这种大项目肯定会有部分自持。

总的来说，卖与不卖其实并不能直接影响写字楼的好与差，持有并不见得是唯一好的东西，同样卖也不见得是全差的，关键看卖给谁。

记者：联合办公是当下市场热议话题，苏宁置业在这方面有没有明确计划?

赵韫：因为我们手中持有较多的写字楼，理所当然必须要考虑这个问题。现在出现了多种办公模式，办公形式也会越来越多，而我们在这一块采用的是整合资源的方式。目前南京睿城项目已经跟雷格斯有合作，已经全部装修竣工，下个月就要开业。

此外，我们在石家庄、无锡的项目也都是和雷格斯合作的，其中石家庄项目刚刚装修完，预计明年招商开业，而无锡的苏宁广场项目还未交付，正在装修阶段，明年也要实现运营。

除上述三个项目，我们这次跟雷格斯战略合同另签了4个项目，一个是徐州苏宁广场，第二个是连云港苏宁广场，第三个是淮安苏宁广场，第四个是汕头苏宁广场。

此外，南京苏宁总部旁边有一个研发二区产业园，里面还有另外一种WEWORK的使用者，这种公司可能就是两三个人的团队，这些公司目前的雏形只需要两三个办公座位，或是企业稍微大一点则需要一个小房间。

记者：今年是苏宁置业提出的上市元年，有没有时间表?

赵韫：第一，如果要上，需要选一个最好的资本市场，因为在哪里上还是蛮关键的;第二，关键是哪个点上市最合适，前面的准备工作做得怎么样;第三，以前有很多人上市会选择美国、新加坡、香港这样的市场，其实现在国内的环境越来越宽松，以后中国肯定也是全世界的热点和焦点，所以这方面我们之前就有规划，现在随着时间的推移，会进行更好的调整。

记者：如何评价苏宁置业这一年的表现?有没有达到年初预期?

赵韫：从事地产行业20多年，自己感觉前十几年是在学习摸索中，找来前面的参照物慢慢学。但现在变化太快，年初想的事情年底再不刷新的话，可能就有点落伍了。

作为地区性公司，是一个执行主体，也是一个盈利主体，所以每个地区公司都有所谓的年初指标和年底指标的对照，其实对集团层面更多的是针对年初的战略，到年底会有重新的自我定位和审视。

记者：在住宅进入白银时代的当下，有观点认为写字楼或恰好进入黄金时代，您怎么看?

赵韫：地产永远会有一些过程的，在住宅市场的前十年想不赚钱都难，不挣钱的个案才是新闻。但到现在，我们更多时候都会替地产公司捏把汗，因为拍地的价格某种程度上已经接近或者是高过当前房价。以后住宅地产会出现更密集的产业和市场细分化，有市场竞争力的企业才能生存。

商业地产的做法跟住宅地产不一样，无论是写字楼、商场还是酒店式公寓都比住宅难做。因为住宅建造完后，只要后期物业服务做好，基本算得上是一个成功项目。但自持的写字楼和商场在第一波招商完成后，说不定过几天就有新的竞争项目出来。

要想做好商场或写字楼的自用商业，就需要不断服务好里面的客户。这里面客户的黏性一方面来自有没有产业链，第二个是有没有吸引客户的服务，而不光是租金或售价。

此外，商业项目比住宅项目更多的挑战还在于在四五十年的生命周期中，需要不停地调整，更考验开发商的综合能力，尤其是招商和运营能力。

但某种程度上，商业地产在资本市场中的回报比住宅地产来得更高，真正的回报模式不是通过销售来实现的，而是通过良好运营产生的效益及所带来的物业增值。

所以我认为，商业地产项目其实一直都处在黄金时代，关键是难度系数要比做住宅更大。

记者：恒隆集团董事长陈启宗此前提出过“商业寒冬”，您觉得商业寒冬来了吗?

赵韫：商业地产以后跟住宅是一样的，一小波人活了，另外一波人会比较辛苦，一波人就没了，商业地产接下来估计也是这个方向。

但在商业地产这一块，第一个转变是大部分人搞清楚商业地产该怎么做了。越来越多开发商已经开始从散售思维转向自持经营，因为通过资本市场表现的收益会比自己散售更好。

第二，大部分人还搞清楚了另外一个问题，就是商业地产绝对不是身兼开发商、投资商、运营商多职，而是一个整合资源的主体。

总而言之，我认为以后的市场大家都已经想得很明白了，就看怎么样做得更好，竞争更加快速化、激烈化。另外，市场会越来越成熟，要求也会越来越高，对会做的人来讲是更好的机会，对不会做的人来讲，衰退的速度会比以前更快。 

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