步步高董事长王填：REITs能推动商业地产行业转型升级

发布时间：2016-3-14 浏览次数：1152次

　　全国人大代表、步步高董事长王填一直关注零售业发展，其建议完善消费行业税费管理，降低连锁零售、餐饮业非城镇户口员工及小时工社会保险成本。其进一步指出，我国商业地产库存巨大，需要通过发行房地产投资信托基金(REITS)等一系列手段来解决库存，并促进我国商业地产转型，推进我国房地产供给侧的改革。

　　王填认为，对连锁零售业进行税费改革、提升零售业持续发展能力，应该是我国供给侧改革的重要内容之一。降费减税，激发企业活力。

　　因此，王填建议，结合连锁行业的特点和发展阶段，理解供给侧改革的方向是打破区域格局，建立全国大市场;简政放权，通过结构性减税，解决企业流通成本过高、税负过重的问题;改革行政体制，从制度层面降低流通成本。应切实有效地落实汇总分支机构和汇总纳税政策，对优化资源配置、降低交易成本、提升规模经济效益、提升技术效率及提升经济活力起到重要的作用。各地连锁经营零售企业或多或少都面临同一投资主体下多法人困境，所以要尽量减少法人公司数量， 因为多法人公司的存在，导致同一投资主体下的门店盈亏不能相抵，导致连锁企业普遍过度缴税。在现有税制下，明确在同一投资主体下的连锁经营企业跨区域发展的直营门店，可以省为单位设立一家法人子公司，汇总缴纳所辖区域内的非法人分支机构的所得税。

　　其次，王填建议，降低生鲜农产品及部分食品增值税，推动消费上行。减税的直接后果虽然使国家税收减少，但通过降税保护了生鲜产品及部分食品的价格竞争优势，使得生产者得以生存与发展。同时，统一政策法规约定，降低制度性交易成本。建议对零售企业研发费用所得税前加计扣除。随着网络零售的兴起，实体零售已感受到顾客分流带来的冲击，为适应环境发展，众多实体零售企业将发展o2o作为重中之重。大润发、步步高、苏宁、王府井、大商等众多知名零售企业大力发展线上业务。在大数据和“互联网+”时代，零售企业的研发投入与高新技术企业一样，在持续不断的增加。作为高新技术的应用者和推动者，建议对零售业企业不断增加的研发费用支出进行所得税前研发费用加计扣除。

　　王填同时还提出了《关于降低连锁零售、餐饮业非城镇户口员工及小时工社会保险成本的建议》。

　　王填指出，过快的人力成本增长必然促使规范企业减少用工数量，这将与国家提高员工福利待遇、促进消费的政策初衷背道而驰。员工的现实利益受到影响，拿到手的实际收入变低了，员工更倾向于到不规范的、不缴纳社保的企业工作。因零售业从业人员绝大多数属外地农民工，知识水平不高，劳动技能弱，普遍工资水平不高。

　　因此王填建议，让非城镇员工及小时工自主选择参加两险或者五险，逐渐过渡，五年内全员实现五险。即企业至少要给员工上两险，对选择上五险的员工，企业和个人按比例承担五险费用;给予解决大量农民工就业并全员上五险的企业一定的财政补贴(50%)支持或税收优惠政策。

　　正在转型向大型购物中心项目的步步高也十分关心商业地产领域。

　　王填认为，我国商业地产库存巨大，需要通过发行房地产投资信托基金(REITS)等一系列手段来解决库存，并促进我国商业地产转型，推进我国房地产供给侧的改革。

　　王填指出，我国商业地产目前的库存压力很大程度上源于过去三十多年高速推进的城镇化导致的供需失衡。中国商业地产已经沉淀了巨大的运营或者开发中的物业资产，许多开发商正在积极探索寻求轻资产化运营，商业地产行业亟待转型。

　　在王填看来，REITs对推动商业地产行业转型升级的意义，在于能有效化解当前行业高库存，推动商业地产行业实现转型升级。房地产投资信托基金为商业地产开发商提供了一种退出机制，是商业地产行业运营管理水平升级的催化剂。能够为投资者提供优质的固定收益投资品种，通过分散投资方式控制风险，其份额可以上市流通，流动性好。

　　王填建议，尽早推出房地产投资信托基金，助推我国商业地产的去库存，推进我国商业地产供给侧的改革。在已有税收法律的基础上，积极借鉴各方经验，采取立法为主、政策为辅的探索方式，推动房地产投资信托基金双重课税问题的解决以及税收立法的早日出台。对房地产投资信托基金中为实现破产隔离而设立的SPV方免除部分税收，如免除进行实际经营的专业物业管理公司的契税、印花税、营业税。建议对房地产投资信托基金中的募集方实施税收优惠政策，如免除发起人资产移出环节的营业税、土地增值税、企业所得税、印花税。建议对房地产投资信托基金中的投资方实施税收优惠政策，如收益分配时的个人所得税。

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