产业地产路径选择：重于泰山，还是轻于鸿毛？

发布时间：2014-7-28 浏览次数：5110次

    目前，国内较为知名的产业地产商，几乎清一色都是重资产模式，无论是苏州工业园，华夏幸福这类产业新城运营者，还是联东、天安、张江高科这类产业物业制造者，或是宇培、易商这类专注于物流地产的企业，甚至连亿达这样的科技园开发商都越做越重。

    但毫无疑问，产业地产必须做轻资产模式，这是一个必然的趋势，就好像蚕蛹一定要化蝶一样。

    为什么呢？原因很简单，产业地产企业不是制造业，也不是开发商，而是由地产物业承载、由金融资本驱动的服务业者。从这个本质上来说，产业地产应该赚取的核心收益是增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、产业投资、其他衍生收益以及产业地产投资基金等多元地产金融服务过程中的提成收益等。

    产业地产是所有地产模式中最特殊的一个，因为住宅、旅游和养老地产只有最终消费者这一个客户，商业地产只有商户这一个客户，然而产业地产却同时拥有两个客户--政府和企业。产业地产可以部分外包政府的招商、整理、规划等职能，然后可以为客户建造厂房、办公楼等物业产品，并不断延伸出投资、孵化、物流、金融、培训、圈层、交流、人才等各类增值服务，以尽可能满足上述这两个客户的需求。

    这样来看，产业地产的盈利点非常丰富，那为什么目前几乎所有的产业地产商都选择重资产操作呢？原因只有一个，土地升值的速度要高于资金成本，则企业一定会趋向于选择多储备土地，做重资产开发，这样才能保证源源不断的利润。

    重于泰山，还是轻于鸿毛，都不是绝对的，而是企业面对市场环境下的理性选择。

    华夏幸福、联东、天安、亿达都有做好产业、迈向轻资产的愿景，是自己投资孵化也好，或者多多元化的服务也好，总之是围绕着产业的成长和发展来赚钱。但是，中国的金融环境就是如此，借贷周期和资金成本远远不能支持企业去做长线的产业投资与服务，而企业在实现自己“高大上”的愿景之前，首先要保证自己先活下来，并且能够养活团队才行。

    也就是说，无论是挂羊头卖狗肉，还是真怀着一颗产业心的，都在围绕着重资产打转，因为现在资产就是资本。就连大名鼎鼎的普洛斯，到了中国也必须要大面积的圈地，没办法，中国的土地升值是非常快的，按照以往海外的定制化或者说按需开发的话，土地早就没有了。

    当然，这种重资产模式不可能持久。长期来看，中长期土地的红利、资产超额回报在衰竭，纯开发的地产模式的收益率一定是降低的，当这种重资产模式的收益无法覆盖资金成本时，市场化的产业地产企业必然会走向轻资产化。

    中国产业地产商的路径选择，一般走的都将是一条“轻--重--轻”的道路。

    最初阶段的“轻”，其实就是一个借势和产业资源积累的过程，要首先找到市场，找到需求，找到资源，找到模式。比如华夏幸福开始帮固安做城市规划、土地整理以及招商，吸收北京外溢出来的产业资源；比如亿达、东软与大连市政府合作，以“官助民办”的模式做大连软件园；比如苏州工业园借助新加坡的力量进行欧美企业的招商等。

    第二阶段的“重”则是必然的，因为实际上市场上没有现成的物业和城建商来做承接，加上重资产这一块在土地快速升值和住宅商业高周转的基础上也的确是赚钱的，能够很好地弥补产业方面的投入，所以几乎所有产业地产商都会进入重资产阶段。

    目前国内还没有产业地产商进入第三阶段的“轻”，因为首先增值服务还不够赚钱，远远不能覆盖资金成本，其次是规模没有做起来，没有联动效应，第三是金融市场不发达，重资产部分无法套现退出。但我们看到华夏、联东、天安、亿达等企业都已经开始着手发力产业这一部分，从前期的孵化培养到中后期的投资以及各类增值服务，未来，一旦时机成熟，这部分完全可能独立分拆出来，形成完全不同的业务杀手锏。

    当然，第三阶段的“轻”只是相对的，主要是看企业以轻为主还是以重为主，只要轻是核心竞争力，是利润和收入的核心，那么即便有一些辅助性的重资产，一样可以视其为轻资产模式。

    这三个决策纬度又构成了轻资产战略三个价值空间，首先是现有战略资源的优化空间--通过将企业现有资源集中配置在优势的产品线、产业环节上巩固强化企业效率优势，为轻资产战略转型奠定基础；其次是商业模式的创新空间，以最恰当的方式吸引资本和资源。

    那么重资产部分呢，一方面可以交给专门做资产管理的公司来运营，另一方面也可以将有稳定现金流的部分打包给基金或REITs上市。这些其实海外的产业地产商就是这样践行的，比如腾飞、普洛斯、嘉民等，或者做定制化，或者把物业卖给私募基金，自己只当操盘运营者。

    另外，还有另一种另类的轻资产模式，比如国内的动力联行正在探索的，是以投行的模式，小股操盘，智力入股，软实力输出，盘活大量孵化器资产，以规模化效应整合园区资源，包括和很多实体产业商合作，将产业资本、金融资本与土地资本“三资”巧妙融合，同样可以走出一条快速发展的道路。类似在探索的还有博济科技园、汇隆园区管理公司等。

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