为何这么多购物中心将“联合办公”作为“主力业态”？

发布时间：2019-7-15 浏览次数：2274次

近几年，“联合办公”入驻各大购物中心也已然成为趋势，比如龙湖上海虹桥天街引入了龙湖旗下自有联合办公品牌“一展空间”；南京西路上的金鹰国际广场，在歇业调整近两年后，引入联合办公运营商“方糖小镇”，将商场7-9层改造成一个自由定制的办公空间；位于普陀区长寿路的“西康·189弄”项目，同样把购物中心的两个顶层空间租给联合办公空间运营商；

静安晶品的七楼，引入总面积5500余平方米的联合办公空间“米域·晶品”，并配有1200平方米超大开放花园露台；优客工场与上海证大集团合作，在喜玛拉雅艺术中心打造商场里的联合办公项目等……“

为何这么多购物中心将“联合办公”作为“主力业态”？

第三度易手，缘何上海广场选择将“联合办公”作为主打业态引入，业态比例也变成以商务为主？

新世界城、南方友谊、上海商务中心、第一百货淮海店、锦江国购……近两年来，随着打响“上海购物”品牌，重塑商业地标从一纸规划不断照进现实，沪上一大批有着20岁以上“高龄”的商业项目的调整改造开展得如火如荼。

最近， 曾经历了数次易主的淮海中路上海广场（此前称“上海无限度广场”）对外正式宣布，其商业裙楼的室内装修工程已经启动，预计到今年年底可以完成总体改造。招商工作也在同步开展：除地下一层的娱乐业态继续保留，余下的商户将被替换。 

开业以来三度易主，商业地产价值翻番

上海广场的商业裙房共有6层，面积4万平方米，在商业体量上属于一家中型购物中心。根据调整方案，未来裙楼部分用于办公的面积约2.5万平方米，地处3-6层，用于商业的面积约1.5万平方米，地处1-2层，“如果进展顺利，我们将近期引入在联合办公领域领先的品牌，还会在6楼拿出一半面积作为改造后商业综合体的活动空间，比方说艺术沙龙、音乐派对、读书会或者艺术展等。” 

上海广场自问世以来，几度易主。2005年，摩根士丹利花了9.28亿元获得了上海广场的全部股权。2007年，摩根士丹利又投资5000余万元进行改造，项目更名“无限度广场”；2009年，浙江民营企业红楼集团以约14.2亿元收购上海广场。2017年4月，红楼集团又将上海广场注入旗下上市公司兰州民百。2018年，上海广场再次被转手，由融创、星坤Collab（原BU）联合另外两家股东方共同完成本次收购。

购物中心“一半是海水，一半是火焰”，倒逼转型须另辟蹊径

第三度易手，缘何上海广场选择将“联合办公”作为主打业态引入，业态比例也变成以商务为主？ 

据相关业内人士分析，原因之一是目前沪上的购物中心领域出现了“一半是海水，一半是火焰”的发展态势，倒逼上海广场这样“高龄”、体量不大、地处中心城区经营成本又相对要高的购物中心在转型中须另辟蹊径。

此前，上海市商务发展研究中心（上海市商业信息中心）发布的《上海城市商业综合体（“购物中心”）发展情况报告（2017-2018）》显示，截至2017年底，上海城市商业综合体数量达到225家。

《报告》指出，“尽管目前上海城市商业综合体整体处于发展黄金时期，但从出租率来看，2017年有20.3%的城市商业综合体实现满租，还有12.2%的城市商业综合体出租率小于80%；从坪效来看，2017年有9.4%的城市商业综合体坪效大于100元/平方米/天，但还有4.3%的城市商业综合体坪效小于10元/平方米/天。

这些数据表明，能够精准把握市场脉搏、运营管理和创新能力强的城市商业综合体还有很大的增长空间，反之，运营乏力的城市商业综合体将面临诸多挑战。

而今年又是一个购物中心的“生育高峰”年，华东地区以372个项目，3263万平方米体量位居全国大区第一，其中拟开业量最大的是江苏，山东排第二位，上海排第五位。据不完全统计，2019年上海的商业项目供应量将维持在高位，与以往不同的是存量项目改造占比攀高，约38个存量升级项目将由核心商圈延伸至全市各大小商圈。

一位业内人士告诉记者，目前，上海的人口正在向中环、中外环间乃至郊环导入，这些地区的新建购物中心，动辄10万、20万平方米，加上轨道交通优势，各项商业设施先进，经营得风生水起。而与之相反，中心城区那些20岁以上的“高龄”购物中心，特别是一些体量较小、设施相对落后的购物中心，随着中心城区的人口迁移，若再经营传统的商业业态，势必举步维艰。 

引入“联合办公”的“香饽饽”的同时，需考量“良性生态链” 

与此同时，未来中国的办公需求依然强劲，尤其是新城市运动的大背景下，起初纷纷向外迁移的办公人群，特别是创意、设计、媒体等领域，有着回归中心城区的愿望。据高力国际发布的《2017年灵活办公空间展望报告》预测，随着租户对办公空间灵活性的要求日益增强，联合办公空间将保持每年30%的增长率。

到2030年，30%的办公空间将是联合办公。在这一大趋势下，如今，国内外同行正在纷纷掀起将“联合办公”引入购物中心的潮流，如美国联合办公品牌Bespoke的全球第一家店，便坐落于旧金山当地最大的购物中心之一WestfieldMall；日本大阪著名的 Grand front购物中心中，也入驻有联合办公空间品牌“知识之都”。

再看国内，近几年，“联合办公”入驻各大购物中心也已然成为趋势，比如龙湖上海虹桥天街引入了龙湖旗下自有联合办公品牌“一展空间”；南京西路上的金鹰国际广场，在歇业调整近两年后，引入联合办公运营商“方糖小镇”，将商场7-9层改造成一个自由定制的办公空间；位于普陀区长寿路的“西康·189弄”项目。

同样把购物中心的两个顶层空间租给联合办公空间运营商；静安晶品的七楼，引入总面积5500余平方米的联合办公空间“米域·晶品”，并配有1200平方米超大开放花园露台；优客工场与上海证大集团合作，在喜玛拉雅艺术中心打造商场里的联合办公项目等……“

我们觉得尽管中心城区商务成本在不断增加，但一些设计、时尚、媒体行业仍希望留在市中心，上海广场北靠新天地，淮海中路东段又集聚了一大批大牌旗舰店、首店，我们引入联合办公的商业模式可以满足这些人群低成本留在市中心的需求。”上海广场项目相关负责人士介绍道。

据了解，此次更新改造的上海广场将目标客群锁定在25-35岁富有创作、创业的年轻人身上。为了盘活市中心年轻客流保持商业活力，除引入联合办公、提供商业服务外，项目还将在办公与商业衔接处开辟多个社交场所，通过外部资源和办公资源的导入，组建成长期的社群活动。 

当然，也有业内人士提醒，联合办公进驻购物中心尽管看上去能够双赢，但二者结合过程中存在的问题依然不可忽视。比如办公空间有安全、私密需要，要与商场人流有隔离；第二，商场进深都很深，很多商场的外立面又不是玻璃幕墙，办公采光的通透性会有折扣；第三，初创企业有注册办公地址的需求，商场不一定全部能满足，还需要政策支持。

另外，联合办公、众创空间如今也是热钱竞相追逐的领域，购物中心在选择合作伙伴的时候，需头脑冷静，选择能够与商业部分构成匹配的社群链接，商务促进商业发展的品牌，这样才能形成良性发展的生态链。

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