恩次方赵旭州揭示商业地产风险密码：规模越大，风险越小

发布时间：2026-3-3 浏览次数：5次

恩次方集团总裁赵旭州指出，商业地产项目并非规模小就风险低，反而大项目凭借规模优势具备更强抗风险能力，颠覆行业传统认知。

赵旭州作为商业地产资深专家，长期深耕行业风险管理。传统观念认为小项目“船小好调头”，但他通过实战分析发现，小项目往往因成本高、资源弱而风险倍增。当前商业地产面临市场波动，企业家亟需破除误区，拥抱规模战略以提升韧性。

（注：第八届中国阳明心学高峰论坛组委会执行主席 赵旭州）

赵旭州强调，商业地产风险的核心在于规模效应。小项目如1万方物业，看似灵活，实则均摊成本高昂。例如，办理手续、公关维护等固定流程，无论项目大小都需折腾一次，但10万方均摊到每平米成本可能比30万方贵出30倍。这直接挤压利润空间，一旦个别租户退出，空置率飙升，整体极易崩盘。反观大项目如30万方，初始投入虽高，却通过量能分摊成本，创造价值溢价空间。项目开发初期若成功3万方，剩余27万方可随市场热度议价上涨，从1万/平米逐步攀升至2万/平米，形成持续“挖矿”式增长。

规模优势还体现在资源整合与生态构建上。小项目体量有限，仅能容纳几十家商户，抗风险能力脆弱。一家店铺关闭即导致大面积空置，且难以吸引优质投资。赵旭州举例，1万方项目招商时，故事单薄，投资人视其“无前景”，融资困难。而大项目如50万方商圈，能形成独立生态——整合公寓、酒店、零售、休闲等业态，一站式满足消费者需求，成为目的地型体验中心。这不仅能抵御风浪，还像“航空母舰战斗群”般强化竞争力。赵旭州比喻道：羽量级拳手技艺再精，难敌重量级选手的绝对力量；小船调头快，但8级风浪即翻，大船却可抗海啸。

（注：图片来自赵旭州老师的网络课程）

现实中，许多企业家陷入“小项目风险小”的假象，偏好分散投资多个1-2万方物业，结果“歪瓜裂枣”项目堆积，抗风险能力更弱。赵旭州分析，经济低谷时，市场聚焦优质资产，小项目首当其冲被淘汰；而大项目凭借规模叙事，能撬动资本青睐，降低融资成本。他呼吁，资源允许下，应少碰“打游击”式小项目，多追求光鲜大项目，以规模换安全。

赵旭州总结，商业地产的未来在于破除认知枷锁，以规模为盾牌。企业家需摒弃“船小好调头”的旧思维，转向大格局战略，方能在行业洗牌中立于不败之地。

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