如何做好长期项目的资金回流，赵旭州教你

发布时间：2020-10-28 浏览次数：1171次

一、关于盈利模式致死

　　大手笔的产业地产项目有一个很难跨过去的鸿沟，那就叫盈利模式之死。你会发现有大量的产业地产项目，一摊开就是鸿篇巨制，上升到国家地区战略，做出了很大手笔的规划。而这些大企业家只顾眺望远处的美景，全然忘记了脚下的坑，坑坑洼洼的根本过不去。到最后这项目也就三年左右，一切就耗得没有了激情，没有了坚持的动力，甚至于资源也没了。

二、长线项目为什么盈利模式致死--项目时间轴过长，没设置短期资金回流的物业

　　实际上，有很多大手笔项目为什么会死于盈利模式，因为他们全然没想清楚明天该怎么盈利回收。

　　这里给各位分享一个案例，我有个在业界做企业管理的老师，他跟几个老友合伙了一个项目，打算在国外请一些诺贝尔奖、医学奖获得者的这些专家一起回中国，建一个生物医药科技的产业园。他就把这个产业园真的当成一个产业的项目，而没有考虑到近期回笼。他把身家的数千万的存款都投进去了，结果三年左右那几个人全跑掉，剩下他一个人收拾烂摊子。最后老师不得不又出山来讲培训，因为他是养老的钱没了，他被怼进去了。 

　　关于生物医药、航空航天产业，各种类型的产业园区，一幅画便是15年战略、10~20年之间。想要通过产业赚钱，在近期毫无资金回笼的情况下，走向失败也是必然。

三、长线项目实现盈利三板斧

　　这位老师就觉得生物医药是个大方向，陷进去了。实际上想要实现最终的产业盈利，在这个模式之中要设计，关于近期怎么盈利，中期怎么盈利，长期怎么盈利？按照我多年的实战操盘经验，要分下面三个步骤走。

　　（一）设计近期盈利--通过不动产盈利

　　首先，近期是要通过不动产盈利的。你必须把你的产业地产的全盘故事定好、结构定好，产业结构、功能结构、时间轴定好以后，前面回笼资金一定是要通过销售驱动，不服气的话，看看那些能够活下来的商业地产公司是不是都这么操作的？ 

　　1、销售不动产权

　　首先看看万达，万达做商业是如何滚动它的模式的。万达要盖一个茂，这个茂是他的核心商业、持续经营的主体。为了让这个茂能成功，万达需要近期回笼资金，所以万达便盖了个金街。另外他还在这个茂上面插蜡烛，也就是公寓。就是说茂是在下面，上面盖一个公寓。然后把公寓的楼全部卖掉，把金街的商业部外面的卖掉，还配这些住宅卖掉。回笼来钱以后，一部分用作其他发展，一部分来培育贸，这叫近期回笼资金，通过地产去变现。

　　2、销售不动产使用权

　　当然，通过不动产盈利，销售的时候可以是销售产权，也可以销售使用权。比方说养老地产项目，在这一方面我们可以卖产业使用权。比方说，我给老人卖的是60岁以后的居住权，就是他买了以后，到了60岁时便可一直居住到他离世。这时候就能得到一笔钱，假设我有1000套这样的公寓，养老的居住产品我卖给他们，我回冲回来很多钱。这时我把成本提前收回来了，然后给他们提供服务，后面再进行可持续性的长期的慢慢的回收。

　　所以关于近期资金回笼，需要你在短期做好规划。不要去排斥地产销售，地产销售还是最有效、最直接的模式。

　　（二）设计中期盈利--靠商业

　　再来，中期盈利收入可以靠商业，你在这个产业地产项目甭管有多大，建的是什么类型的园区，一定是有人在这里工作、有人在这生活，你可以把这个产品实现升华以后，让它商业化，商业化的功能可能是一个特色的商业目的地。 

　　比方说你要建一个木材小镇，它的盈利就是前期把一些可以房地产驱动的产品给它卖掉。可能有居住度假产品，可能有民宿、酒店，可能有商铺，你把它卖掉，核心他们奔着什么来买的呢？奔着小镇的生活和商业居住功能，后面是这个产业功能。所以要配置商业，包括餐饮，包括商业的体验，互动类的业态，可以在这边做崛起。在这种情况之下，就叫近期盈利靠商业。一旦他们买了铺子，近期商业功能搭建起来以后，可以收租金，可以通过运营来回收。等到了这两步走完了才是第3步产业的盈利。

　　（三）远期盈利--实现终极产业的盈利

　　由于前期资金回笼到位，这时来到了最后一步--产业的盈利。就是你做的生物医药，你的生物医药平台上孵化这些产业链的这种商业体、单元、业务，它实现盈利了，它的技术成熟可以变现了、赚钱了。同时你建木材小镇的木材也涨起来了，实际上按照一般产业类型的这种盈利模式，人家产业的经营公司直接是很赚钱的。你给他提供场地的这个平台实际上赚钱很少。

　　所以，你要是提供平台又想赚钱的话，你又需要做另外一种渗透，那就是要入股。你这个平台变成一个经营搭建的生态以后，要为入驻商做资本的切入。可能你光提供经营场地不行，你需要为那些生物医药公司、产业公司去投资，投资完了以后他们在你这办公、操作，在你这建立基地，同时你这边又有股份，你变成了一个创投公司。实际上需要这样。然而针对这方面，你又需要去做资金投入，所以在资金方面更需要在前面变现。 

四、关于长线项目方面的建议

　　在这里想告诉各位的是，实际上有大型的商业不动产和大型的产业不动产项目，都死在了前期和中期的盈利上，都没有坚持到长期的产业盈利，所以这里我想提及的建议是：

　　（一）针对这种长线项目的开发商：

　　不论蓝图多壮观，真正能够抗风险的，就是手里面有贷款，而且前线要有自己盈利和回血的项目的设置、商业模式的设置。

　　（二）针对想要投资入股长线项目的合伙人：

　　当你去区分一个长线项目好坏时，不是看未来蓝图多好，而是要看这项目商业模式和商业回收上的实质性的策划、研究，也就是看这项目近期如何盈利？中期怎么回收平衡。不要光听遥远的蓝图，这里边大量的方案都是由设计院做出来的，是非常漂亮的画卷。 

　　总之，我们不缺情怀，缺少的是硬核变现能力，硬核商业模式的实力。各位引起注意，这个是个坑，大量的大项目都踩到了。

　　这里先给大家做简单论述，完整内容视频版可在今日头条搜索观看。

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