不仅仅是一张图那么简单，赵旭州分析商业不动产的画图环节

发布时间：2020-8-19 浏览次数：1067次

　　如果你要问我，在开发商业不动产项目的整体链条中最重要的环节是哪个？而且这个环节能够最大化的规避风险、产出价值。我的答案是画图这个环节，也就是画规划图。

一、规划图的两大特性：不可逆性和表达指向性

　　在商业不动产项目中，规划图一旦画好，就具有不可逆性，定制了营盘，后面是没有办法大动干戈的，动一下是动筋骨，都要花大量的钱。

　　既然画了这个图，表达给了谁？建什么样的楼？为什么样的人群服务？在硬性上有怎样的缺陷和窟窿？在哪里能省出成本？在哪里能看出溢出价值？这就是他的表达指向性。所以但凡是商业不动产的大老板们，在设计画图环节，一定是要亲自来审一审的。

二、规划设计画图环节出了问题，造成的失败表现有哪些？

　　商业不动产中保守估计有至少两成是因为建筑设计有缺陷，导致不好用，引发项目最终失败。 

　　1、不合理认知，设计不符合人的行为习惯

　　由于不合理的认知，造成设计方面不符合当地人的行为习惯。比如小县城做纯商业步行街，陶醉于设计的漂亮，街区里面都是花坛、喷泉、雕塑，却不让人走，这就违背了县城人口的行为惯性和闲适懒惰的特征。 

　　越是小的城市，空间越自由舒适区就越大，简单粗暴的生活方式让它们不易妥协，稍绕点路，都不愿意的。一定是会把车子“哗”地一声堆到门口，直接很潇洒地走进店面，一定就是这样的。设计的不利于随意通行，结果导致生意不行，开业三个月以后，就把整个街全部砸掉，重新铺上沥青，付出了大代价，这就是过于超前导致的失败。 

　　2、设计照抄照搬，导致功能冗余

　　还有一些情况，通过考察全国各地的项目以后，模仿了一个一线城市的农贸批发市场，在一个小的四线城市搞建设，架起天桥以后可以在上面走车，太集中，密度太大，没有办法，只能去加一些空中的连廊，果成本特别高，而且还没有用。，车也没有上去，结果就丢在那里。这就是典型的照搬照抄的思维。 

三、画图失败的深层次原因

　　1、实用性不足，艺术性有余

　　有些项目，超前的艺术性思维，想象的太美好了，生搬硬套，加上老板的个人情怀挥之不去。导致外面很漂亮，但里面的结构不好。这个倒是一味的追求了一种艺术审美的品位，实际上用的时候不好用。

　　2、设计做不到科学精细，导致功能缺陷或不配套

　　大量的失败项目就是由于内部的设计不科学，如动线不合理，不利于进出通行，结果就有了问题。究其原因就是对专业得不重视，随便找一个画图机构，随便画一个，自己想当然就做一个，但到最后不好用，招商的时候大打折扣。

　　另一个就是建筑内部的功用设计不配套，做超市、搞健身房、游泳池不考虑承重和荷载，卖高档的家具、建材批发，品牌要搞全方面的家具呈现，却不考虑层高，就招不来商。 招不了商，就需要大动干戈去砸墙，一砸就是500万，像这些类的项目都很可惜。 

四、图是由人把关审核的，那么人的问题是什么？

　　1、不尊重专业，丢一个图给人家，只求速办，哪怕是模仿。

　　2、个人的情怀过重，过度在乎审美。老板个人的规划思维、个人的控制欲太强，必须按照他的意图去走。导致做出来的项目不亲民，变成了问题。

五、规划设计如何返璞归真，归哪些真？

　　设计失败导致项目趴窝在那，招不了商，大动干戈去砸很多钱。怎么样去解决呢？在做设计的时候，应该考虑到什么因素呢？ 

　　1、布局要科学合理。项目的建筑之间的关系的安排一定要科学合理，如场街需结合，动线要循环无死角、空间要开放包容。

　　2、空间要考虑实用。比如层高、配置。改定位后，基础设施的安排，实际上就是在做之前，有没有考虑到市场经营存在的这个规律、风险、常识。避免一股脑做完以后，却发现这个东西不是很实用，修改弹性也不足等。

　　3、要考虑美观，但不能臭美。有的项目倒是挺实用的，可是实在是太丑陋了。实际上都需要创意，都需要思维，而并非单单砸钱那么简单。项目太难看了，无法被人记住这就需要在设计之处体现审美性的塑造，而审美性的塑造有很多节约成本的方式，比方说，你可以走工业风、艺术风、后现代的风，总之，风格这个事，得定性、定调，让他有点腔调。

　　4、成本要合理。很多项目成本高抬，都贴在了艺术空间上，弄得很漂亮的大理石，实际上项目所在地是承载不了这个档次的，也承载不了这种级别的建筑，所以就变成了浪费了价值，招商的时候也并没有付那么多的租金，所以要考虑它的成本性。其实，真正聪明的大脑，在做设计的时候，帮你省钱以后，又出效果的。

　　5、建筑功用要有弹性。如果零售区域经营的很差，有没有可能瞬间改成餐饮区域？你要做餐饮的话，就需要有排烟、排油、排污、上下水这些，能不能？如果你考虑到这些因素，让你的建筑有弹性空间，将来面对风险的时候，他就可以去做调整、做调换，否则的话，有些项目就根本没有办法调。而且动用的成本太大了，就只能看着零售业态死掉，也不能转变成体验类的业态。 

六、事前多动脑子，事后不轮锤子

　　总之，前期做足功夫，后期是可以规避掉建筑硬伤上存在的风险的。否则代价巨大，甚至于整个项目产生负面影响为代价，不合理，就得修改，砸来砸去花钱，舍不得钱，就一直在那里踌躇。其实就是这样的，有很多事能在前面动脑子解决的，就不用在后面去动锤子了。

　　这个话题很多朋友不够重视，希望以后重视起来，不要输在设计缺陷上。 

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