从4大区位条件 解读文旅小镇依托类型！

发布时间：2019-4-5 浏览次数：1303次

发展阶段：目前我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中。

国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：

文旅小镇是未来特色小镇发展的最主要形式，已经处在快速发育、高速扩张和优化升级阶段。

文旅小镇不同于其他小镇类型，一方面依托于在地特色文化，另一方面也依托于当地商业业态的建构。

区位条件隐含了当地的交通便利度与经济发展状况，以区位条件对文旅小镇进行划归分析，可以直击此业态发展的根本，以区位条件推及文化、产品、运营、商业等方面的发展模式。

《区位分异视角下文旅小镇开发》专题研究将当下文旅小镇按区位条件分为：城市依托型、景区依托型、线路依托型、景区型四大类别。

借鉴每种类型下的经典小镇发展案例，研究团队从产品、运营、开发模式、开发要点等多角度进行分析，有序地展现出了文旅小镇的内在机理。如何进行文旅小镇开发？

一、开发背景

文旅融合背景下，文旅小镇发展迎来政策红利释放、旅游消费升级、生活品质提升3大开发保障。然而，当下文旅小镇发展依然存在同质化、房地产化严重、运营思维缺乏等问题。

文旅小镇内含旅游吸引核、商业配套和衍生产业三大要素。文旅小镇开发需要从外考察自身所处的地理、人文、市场区位，对内做好商业、地产、居住、文化等多方面的运营建构。

二、四大区位

小镇与城市或景区空间位置关系不同，必然会导致其在主题功能、产品、业态、开发模式等方面有所差异。

按照文旅小镇与城市或景区的空间位置关系，文旅小镇可划分为城市依托型、景区依托型、线路依托型、景区型四种类型：

1.城市依托型

城市依托型文旅小镇一般位于交通便利的大中型城市周边，客源市场为距离小镇车程一小时左右的大中型城市人口。城市依托型文旅小镇开发要点在于借势中心大型城市的发展。

城市依托型文旅小镇客源市场以周边大中城市客群为主，以在地文化为核心，打造“引客、留客、衍生品”三大产品体系；盈利模式以商业收入为主，逐步增大产业收益；运营模式为大开放小封闭，品牌项目自持自营。

城市依托型文旅小镇的经典案例为深圳市龙岗区甘坑客家小镇及清镇市时光贵州小镇。

2.景区依托型

景区依托型文旅小镇多邻近高品质景区（ 4A或5A ），目标客群是景区分流客群和在地客群。

景区依托型小镇开发要点在于与景区的观光游览模式形成差异互补，为景区的游客提供休闲度假等配套产品。

无锡市拈花湾、重庆天星小镇为景区依托型文旅小镇经典案例。景区依托型文旅小镇分流景区客源，客源形势多以团客为主。

在开发时序上，先期通过大量地产实现资金回笼，后期再逐步补充旅游产品。采取品牌性项目自持自营的经营方式，商铺以自营为主，联营和租赁为辅，度假物业引入第三方平台。

3.线路依托型

线路依托型文旅小镇多处于知名旅游线路上，目标客群为旅游线路上各大景区游客和在地居民，可充分发挥区位优势。线路依托型小镇开发在于巧用区位，打造区域旅游集散地。

区域旅游资源并非都具有极强的集聚性，在相距一定路程的旅游目的地之间往往会形成固定的旅游线路，例如“滇西旅游黄金线”。处于旅游线路上的小镇大多为游客过境地，停留时间少、观光游览的吸引力小、受影响于景区的强光环作用，发展受限。

在此区位基础上，处于景区之间、旅游线路上的小镇需要依据自己的文化打造自身的旅游特色，根据自己的区位特色提供适合的旅游服务，打造成为线路旅游新的增长点及完善旅游功能的配套点，同时辐射周边居民，成为在地客群新的旅游休闲地。

线路依托型文旅小镇开发可参考位于“滇西旅游黄金线”上的彝人古镇及位于京津唐通往北戴河、秦皇岛的黄金旅游线上的滦州古城。

4.景区型

景区型文旅小镇多地处长三角、京津冀或珠三角区域，有庞大消费力的客源市场，有重要的度假客源输出，目标锁定经济区域车程1-3小时人群为核心客群，并辐射全国客群。

景区型文旅小镇的成功开发案例较少，以乌镇西栅及古北水镇最为经典。

景区型小镇的开发依托高观光价值或品牌吸引力的景点，进行整体产权开发，复合多元经营，打造集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的综合性景区，以商务会展为主要衍生产品。

文旅小镇开发依区位条件而形成不同的发展模式，各有其侧重点及开发时序。然而文旅小镇的内在产业模式不会脱离“引客+留客+衍生品”的产品组合及多元有序的运营模式。

大多采取商业界面为核心，联动两侧发展的空间布局策略，形成商业界面居中布置，观光和度假界面两侧布置的功能分区，打造成为集居住、休闲、文化、商业与一体的综合体

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