社区商业的开发与经营：社区商业业态应该如何定位？

发布时间：2019-6-25 浏览次数：2087次

随着我国改革开放的深入，社会经济的发展，人民生活水平的提高，上海商业在网点规模、商业业态、经营品种、服务方式等方面都有了较大的发展。作为上海整个商业一个层面的居住区商业，随着住宅建设、分配、运作机制的市场化，原来单纯作为住宅配套建设的居住区商业在市场杠杆的作用下也有了较大的变化，特别是社区商业称谓的出现扩大了居住区商业的内涵和外延，在一定程度上适应了城市建设与市民居住环境和消费观念的变化，满足和促进了居民的综合消费，方便了居民的生活。2001年市政府提出了“把发展社区商业作为一个战略重点”的发展目标，进一步推进了社区商业的建设。

　　一、社区商业的含义

　　“Community”这一概念是有法国社会学家卡·滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。

　　社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。

　　二、社区商业和居住区商业的异同

　　一般提及社区商业和居住区商业时将两者等同起来，目前也有些提法将规划分类中区域商业的这一层面也包含在内。

　　但根据居住区商业从属性的特点，依据住宅区区的规模和商业服务人口的大小，从规划的角度在理论上将居住区商业分成居住区、居住小区、街坊三个层面：居住区商业服务人口规模一般在50000人左右，居住小区商业服务人口规模一般在25000人左右，街坊商业服务人口规模一般在4000人左右。由于服务人口规模的不同，商业业态的设置也有较大的差异。

　　三、社区商业的主要布局类型和建筑形态

　　目前国内外社区商业的布局和形态大致有：按与住宅建筑的关系可分为独立单体和与住宅混建，以裙房或底铺形态设置二类；按所在的地域可分为在住宅区内，在住宅区周边沿街设置和与住宅区分离独立设置三类；按布局形态可分为街区条状，块状组团型和条块结合型三类；按商业布局的分类又可以分为“沿街式”，“裙组式”，“多点式”，“会所式”四类。传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业一般以裙房和底铺类型较多，规模较大的住宅区建设时一般配建独立的商业建筑。目前，居住区配建商业以独立地块建设社区商业购物中心和商业步行街居多。

　　四、社区商业一般配置的商业业态

　　社区商业的功能主要是购物、休闲、综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。

　　社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。

　　在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面：

配建和设置了相应的商业。三个层面的划分：

一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店（相当于上海规划的街坊级）；

　　二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心（相当于上海规划的居住小区级）；

　　三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。

　　一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市场、1家菜市场、1-2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。

　　新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。

　　五、开发社区商业主要应考虑的问题

　　由于政府的推动，市场机制的激励、投资者投资方向的转移等多种因素的综合作用，商业地产日渐火爆，商铺市场有价无市。但是，社区商业目前还存在一些主要问题：一是空间布局不均衡。一些社区的商业总量不足、布局不合理、建设相对滞后，有的社区规模过大；二是业态结构不合理。大型综合超市和超市基本能满足消费需求，但菜市场、特色专业店、便民生活服务网点有些不足，小型建材、通信器材、洗头店较多；三是经营方式落后。部分社区的中小商业仍然带有集镇传统商业痕迹，在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不能满足当前的消费需求。有些商业网点与居民区混杂开设，饭店的油烟超标、修理铺的噪音声响等问题影响居民生活，造成大量的治安和环境隐患；四是商业地产的开发与商业的业态设置的要求不配套。一度房产开发商重住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、菜市场等商业业态对商业物业的要求。

　　目前在开发和经营社区商业地产时应吸取社区商业以往的经验和教训，适应经济社会发展的形势和居民需求变化的趋势，建议重视以下一些问题：

　　1.注重调查，掌握全局情况。

　　商业地产的开发和住宅的开发有相同之处，但也有较大的差异性。衡量商业地产的成败，它的标准除了物业的销售快慢和赢利的大小外，更主要是看依托该物业的商业经营成效如何。因此在开发前应进行充分调查，了解总体情况，明确定位。

　　2.定性、定位、定量。

　　这项工作一般应该在取得土地以前，作为对土地的开发、使用价值的预测，目前由于僧多粥少，土地能取得已经不容易，“三定”只能在土地取得后补做。“三定”主要是根据规划局给出的土地使用指标，研究确定配置何种类型的商业和引入哪些类型的经营商，商业业态和业种设置量的大致配比，目标顾客与商业的设置档次等，为建筑物的形态、布局、结构的设计、建设、配套提供依据。

　　3.开发和商业经营同步。

　　目前成功的开发商业地产的经验是在规划和设计时，吸取了专业策划者和商业经营商的建议，对商业业态的设置布局已有了总体安排，一些大型的商业业态已选定了经营者。

　　4.建筑形态要符合商业业态设置的要求。

　　现代商业与传统商业除了在管理和运作方面有较大的差别外，对商业建筑形体、配套设施、停车场等都有自身的要求，设计和建设时应充分考虑使用的需求。建筑物的外墙拟明快简捷，应充分考虑可利用价值，如设置广告等。

　　5.与现代居住环境相适应体现便捷性和亲和力。

　　社区商业的布局和商业设置应按小区建筑，分布形态、消费水平进行组合，与居住环境相适应，体现人性、融洽、便捷。

　　6.因地制宜，体现特色。

　　住宅市场化后，社区的差异化逐步明显，社区商业的开发经营和业态设置要根据本社区的情况因地制宜，既要适应消费需求，又能体现出本社区的特色。

　　7.权衡好长期效益和短期回收的关系。

　　商业物业与居住物业不同，它可通过使用产生价值，获得收益。而且商业物业所承载的商业运作的越成熟，它所产生的价值就越高，收益越大，但商业的成熟有一个时间过程，也需要多种因素的促成。但是有的开发商将商业物业和居住物业用相同的方式进行销售，给商业的整体运作和形象提升带来难度。建议开发商按策划的方案整体自行或委托经营，等商业成熟以后与形象形成后，再出售，可能会取得更大的收获。

　　对社区商业开发的营销定位和规划设计

与住宅开发不同的是，开发商对社区商业开发的早期营销定位和规划设计缺乏足够的重视，大规模的开发所带来的是投资者或经营者无尽的风险。面对现状，开发商的表现直接关系到社区商业的市场前景，要达到市场的三赢局面，靠的是开发商、投资者和经营者共同的努力。

经营者能避免恶性竞争

　　社区商业价值直接影响居住物业的价值，这个影响有可能是正面的也有可能是负面的。市场上社区商业的营销手段无外乎出售和出租两种。一位商业地产资深人士表示，租比售更能够贯彻开发商对社区商业营销的定位和规划。他认为，社区商业的规划本身很难实现，招租能控制行业组合、布局等各方面局势，最大限度地保证社区商业沿着既定方向发展，相互依托，形成一定的商业氛围，避免社区商业的恶性竞争，有利于提升和完善其档次和品质。

　　开发商前期规划先定位

　　相比过去开发商什么软硬条件都没有就开始招商的情况，现在的市场明显进步了，但大多数开发商往往在有了硬件的基础上才作规划，这样就限制过多。

长期从事商业地产开发的李先生认为，商业物业容易受一些条件的限制，一定要根据项目自身的特点，考察周边环境后，才能比较准确地做出社区商业的定位。社区商业成熟的运作方法是越早规划、定位越好。在项目开发的同时，对社区商业前期进行调研，确定基本定位后报批、设计，策划可能有的行业所需要的配置，在硬件上做预留，如超市的货梯、卸货场、车位等，方便用家的选择和使用，减少市场上商业物业的无效供应。这样，确定的社区商业经营内容，包括范围、商品、风格等，很容易与客户需求相吻合。

投资者注重“软”“硬”环境

　　就投资者而言，若想将实际的投资转化为现实的收益，对社区商业“软”“硬”环境的考察是必不可少的。所谓“软”环境是指开发商对于未来社区商业的商业类型如何规划设置，这直接关系到社区商业的商业形态及投资者切身利益；所谓“硬”环境主要指社区商业的设计，社区商业设计的合理与否，也会影响到投资者的经营运作。

　　投资业内人士认为，商业类型要根据项目自身的特点及周边的环境来确定，在社区商业的买家未知的情况下，社区商业设计风格的灵活性便显得格外重要，起码要方便投资者进行改造。另外，在社区商业建造的过程中，要注意保留充足的车位；底商的层高要高于普通住宅，４米以上比较理想；两层或以上的底商，要预留室内楼梯；层与层之间的贯通要灵活；最重要的是底商的开设不能影响到小区业主的正常生活，要充分保证业主的私密性。                                                                                              （转自360图书管  知愚草堂）

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