凯德中国陈培进：扩大购物中心及零售商网络

发布时间：2016-12-9 浏览次数：867次

对于再次回归凯德的陈培进而言，尽管面临现在地价飞涨的困局，但是他的首要任务就是寻找到新的项目，在北京除了凯德·麓语和凯德·锦绣外，凯德中国已无住宅项目用地储备。今年初，陈培进以凯德中国华北区区域总经理的身份回归，全面负责华北区住宅和综合体项目的管理工作。在陈培进的逻辑中，土地成本超过房价的1/3，灵活度就会受影响；超过一半，项目就很难操作，而现在个别项目却已经到达了80％。“我再次回到凯德，公司给我的任务之一就是发展新的项目，现在已经接触了几个项目，主要还是以合作为主。”陈培进表示。同时他还补充到自己同时出任凯德中国区企业战略关系部门的负责人。

借运营优势寻求合作

今年北京高端市场成交较好，凯德中国在北京的两个项目凯德·锦绣及凯德·麓语均实现热销。但是，相比激进拿地扩充土地储备的房企，凯德并没有充足的土地储备，而在热点一二线城市土地价格过高的情况下，陈培进表示，凯德中国不会高价拍地，而是凭借运营管理方面的优势去寻求合作项目。

高价拿地对凯德而言并非是最理想的开发方式，进入中国市场以来，凯德获取项目的方式多元灵活，例如共同开发、直接收购国内开发商项目中的商业地块、收购现成项目进行升级改造、开展战略合作等。以北京市场为例，比纯粹靠招拍挂高价去拿地更适合凯德的，是寻找开发能力强的内地房企，通过输出成熟完善的商业运营管理经验，形成互补互赢的合作模式。目前，北京中心城区很难再出现新的地块，不过有许多较好地块在不同的企业手中，包括国企、央企、民营企业。这些地块的开发并非易事，如果通过合作的方式去运营，它的优势就会显现，这对于凯德而言正是一种机会。

深化综合体战略

近年来，凯德中国深化综合体战略，不只是简单建造，更凭借自身优势去运营这些项目。所谓城市综合体，即将城市中的商业、办公、居住等多种功能融合，十分考验房地产企业的开发、运营管理水平。事实上，2013年起，凯德在中国五大城市群集中核心力量做综合体项目。2015年，凯德在华东的四大综合体地标项目亮相，2016年凯德华南首个来福士项目深圳来福士广场成功封顶。深圳、上海长宁和杭州来福士部分业态已面世，其购物中心都将于明年开业。

相比于纯住宅地块，凯德更看重一些综合项目。凯德的综合体战略，着眼于释放全产业链的开发竞争能力，融合凯德多元业态资源和综合运营能力。集合旗下住宅开发、商场运营、服务公寓运营等多种业务优势，形成合力，并通过资本化运作，形成良性的造血机制，将这一策略推进，并在实际操作中更为注重城市综合体的高价值与增值。陈培进认为，对于综合体的建设开发是凯德中国的强项，不排除跟其他房企合作的可能性，合作拿地或者现有项目的转让都会考虑。通过这种方式，可以在现有的环境下为凯德中国打造一个更加稳定长远的收入模式。

凯德在综合物业运营管理方面的丰富经验和成熟完善的资本运作机制，确保以持有型物业为主的综合体项目建成后，成为未来持续稳定的利润贡献来源。

“目前北京很多出让的地块都有公建部分，一般的开发商不愿意从公建做起，因为不赚钱。大多的操作方式是，先建住宅，赚一桶金后，再搞公建，公建多散售，自身的价值并没有得到提升。凯德不一样，商业地产运营管理是我们的强项，可以发挥我们的优势，在项目开发后通过自持运营提升资产价值，形成品牌效应，从而带动住宅销售。”陈培进如是说。

商业地产规模化

在商业地产领域，凯德以专业化的运营管理著称，然而面临电商冲击、消费升级的情况下，凯德希望通过“自持项目为主、输出管理为辅”的策略，对市场需求做出快速反应，来实现规模化发展。凯德将为那些拥有良好物业资质而又缺乏运营能力的业主们提供管理服务，同时寻求进一步收购机会。

今年8月31日，凯德与长沙先导投资控股集团有限公司就长沙湘江财富金融中心项目签订购物中心管理合同，将以输出管理和品牌的形式参与项目的资产规划、开业筹备、商业运营和资产管理。凯德多年前首创房地产金融和轻资产发展路径，此次输出管理是对原有路径的拓展，以多元化持续扩大规模和影响力。未来，凯德仍将以长期持有商业项目为主，输出管理为辅，扩大购物中心及零售商网络，增加营业收入。

除此之外，凯德立足于集团的全产业链优势，在重点业务城市规模化布局、深耕发展。陈培进表示，一个城市里有一个商场跟有五个商场，完全是两个概念。从自身的人力资源、资本资源、管理半径等角度去考虑，目前凯德更愿意去在一个城市多布局，避免战线拉得太散，这样可以最大化利用资源，充分发挥规模化优势。

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