购物中心今年五大走势预测：电商冲击 发展疲态渐显

发布时间：2016-1-15 浏览次数：1075次

　　目前，我国购物中心所呈现的整体趋势是，正在由一二线发达城市向三四线城市快速延伸覆盖：从大而全向主题化、精细化的方向转变;向年轻化、时尚化、精品化方向演进;选址也开始转向城市新兴商圈或城郊转移;服务定位也更注重生活配套、家庭娱乐的主题。但在市场高度泡沫化、电商冲击之下，发展疲态渐显。

　　根据近年购物中心的发展特点，我们判断，2016年我国购物中心或呈以下走势：

　　一、门槛更高，主客换位，盖个场子就开mall历史终结

　　首先就是招商难题。经济不景气，越来越多的品牌采取收缩战略，不肯轻易开店。渠道变革，不少品牌选择自建渠道，自建网上商城，自开线下直营店。有开店意向的，由于新项目层出不穷，选择余地极大而变得相当挑剔，相当难请，借机压价、另加苛刻条件成为常态，总之，零供双方的强弱之势已然易位，购物中心经营者话语权越来越弱。

　　此种情况下，购物中心业主要么承诺“免租”、提供“装补”，要么委托招商机构招商，但无论作何选择，都增加了成本，抬高了门槛。即使肯“出血”，也未必填得满场子。这几年来，因为招商难到位而一再延迟开业的项目随处可见，虽勉强开业而大量空场的也不在少数。相当多的购物中心项目几乎没有选择，“捡到篮子里的都是菜”，这又陷入了同质化怪圈。虽然可以冀望于后期调整，但前期不能一炮而红，后期调整同样会面临“巧妇无米的”窘境。

　　另外，由于数量太多，购物中心对外观设计、内部空间、景观打造、功能配备的要求会越来越高，“装备竞赛”愈演愈烈，市场代有项目出，各领风骚一二年。而这显然会拉高购物中心的准入门槛，为项目建设投资回收和后期运营成本平衡带来巨大压力。

　　二、两极分化，洗牌加速，走向集中和垄断成为趋势

　　过去几年，在地产界、各地政府的大力推动下，mall建设“大跃进”持续火爆;而近几年，众多零售商纷纷视购物中心为抵抗电商冲击的法宝，大干快上，致使我国的购物中心迅速从数量不足到整体过剩。尽管未来“购物中心热”会冷却下来，重归理性，但在投资惯性的作用下，2016年显然还停不下来，数量过多，布局不合理，供应速度远超需求增长，依然是制约我国mall健康发展的最大瓶颈。

　　一方面是经济下行、需求疲软，一方面数量猛增、竞争激烈、分流严重，两头挤压，购物中心招商困难、营运困难、生存艰难的压力持续放大，再加上购物中心是个对资金流需求庞大的行业，所以一般的购物中心生存空间越来越逼仄。那些拥有丰富资源、专业团队、零售经验、实力雄厚的购物中心，如万达、银泰、宜家、赢商网永旺(专题阅读)、大悦城等，优势会越来越明显，品牌化、连锁化、特色化的道路会越走越宽;而那些规模不大、实力不强、缺乏专业购物中心运营经验和运营资源的、由地产商开发的购物中心，会越发举步维艰，甚至会成为第一步倒下的“先烈”。

　　物业标准低劣、模式陈旧是我国很多购物中心先天缺陷。根据仲量联行的研究数据显示，在中国8300万平方米已经建成的购物中心总量中，仅有10%-15%符合国际物业标准，这与国际上标准化、高品质物业形成鲜明对比。那些低端购物中心物业，在与品牌化、资本化、连续化的购物中心竞争面前，显然不具备对抗实力。

　　另据了解，我国规划待建的购物中心有一半开不了工，开工建设的有一半难以按期开业，开业的项目中有近一半处于亏损，整体成功率不足2成。客流旺盛、盈利可观的，只有少数巨头。大面积的不景气，为行业领先者并购提供了契机，购物中心走向品牌化、连锁化的趋势不难想象，集中度进一步走高，甚至形成某种程度的垄断也是大概率之事。

　　有人或寄望于“轻模式”走出困境，但我们感觉购物中心的“轻资产化”可能是个伪命题，你自持自营尚且难以盈利，租赁联营更只会沦为业主的“打工仔”。至少，现阶段还没有看到有成功的租赁购物中心。玩“模式”也需要资本，万达不缺资源，“轻模式”走的是众筹之路，这种互联网金融的玩法一般企业根本不具备条件。

　　随着经济景气指数持续低迷，2016年不排除有购物中心关店停业，第一张多米诺骨牌倒下之后，连锁反应或将开启。一旦如此，其震荡远非百货店关店可比。但数量泛滥之势如不抑止，购物中心倒闭潮将难以避免。

　　三、阵营分裂，平台唱戏，“智慧化”将成购物中心标配

　　去年5月，阿里喵街问世，年底，万达飞凡上线，此外，还有万江龙智慧商圈以及大悦城等自建“智慧化”，我国购物中心以企业自主(中粮大悦城)、强强联合(阿里+银泰)、入驻平台(喵街、飞凡+购物中心)三种路径走向“智慧化”新时代。

　　喵街、飞凡等都基于wifi、iBeacon技术的智慧化解决了购物中心停车、找店、排队等难题，提供了消费积分、个性推送、互动营销等功能，顺应了互联网+的转型方向，增强了购物中心的娱乐、体验色彩，受到消费者欢迎和商家瞩目在情理之中。2015年圣诞期间，喵街、飞凡各联合数百家购物中心发力营销，盛极一时，一个跨境共融合、“智慧平台+购物中心”的营销模式清晰浮现。

　　大多数购物中心将面临入不入驻平台、入驻哪个平台的选择。虽然理论上购物中心也可以自建智慧平台，但受限于技术实力、推广能力及运营成本，大多数购物中心可能会选择入驻平台，特别是在喵街、飞凡们大大肆烧钱补贴的攻势之下，很多购物中心可能难挡诱惑，半推半就地就“上了贼船”。

　　2016年将是喵街、飞凡们的“攻城掠地年”，各方将在补贴、玩法上进行较量，以吸引商家入驻，这对那些“散兵游勇”的购物中心来说，也是聚客引流、提升销售的难得契机，而随着购物中心的“选边站队”，我国数千家购物中心可能分裂为几大阵营，这种局面对行业的长远发展有何影响，值得观察。

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