耿延良： 深圳城市更新需要政府加强引导

发布时间：2015-9-1 浏览次数：1008次

     佳兆业锁盘事件对深圳旧改的影响是积极的

     去年，佳兆业锁盘危机引发市场一阵“恐慌”，不时有传言房企或将放弃旧改，也有传言政府或将放缓城市更新。深圳市委书记马兴瑞上任后，要求深圳市政府转变职能、加快城市更新速度的指示一经下达，深圳市国土委领导迅速奔赴各区开展城市更新专题调研。旧改市场的“阴霾”也化为乌有。

     耿延良称，佳兆业锁盘事件对深圳市楼市的影响应该是积极的。他表示，佳兆业锁盘事件给房企和政府都上了一课。经过这一事件之后，企业要反思如何规范化运营，思考如何用实力和品牌来取胜，而政府需要思考的就是如何建立一个更加透明更加公平合理的政策体系，为企业创造更好的经营环境，即就是依法行政，权力不能任性。

     作为旧改专家，耿延良称，深圳市要发展成创新型、国际化大都市，首先必须进行产业升级。在引进高端产业后，深圳面临城市发展空间缺乏的难题，必须依靠城市更新来拓展空间。另外，创建国际性都市，需要改善基础设施和人文环境。目前深圳市城乡二元结合的情况非常明显，关外有很多厂房、城中村没有得到改善，这与国际化大都市存在差距。比如，由于设施标准和配套不完善造成连续几年出现城市内涝。旧改其实最大的受益方是整个社会，旧改大概50%的利益都贡献给了社会和整个城市，在旧改当中政府的公共利益是绝对大于个人和企业利益的。而旧改也是深圳的必选题，虽然才经历短短30年，深圳的发展速度却非常惊人。从最初规划的200万人口到如今将近1600万人口，深圳整个城市的承载量早就“爆棚”，加之土地历史遗留问题众多，土地二元结构复杂，存在大量的低效用地情况，必须进行空间扩展，依靠存量土地，深圳加快城市更新迫在眉睫。

     耿延良称，马兴瑞书记旗帜鲜明的表示要大力推进城市更新，要求政府转变职能，提高速度，提高质量，要把事情做扎实；并且直接点名要求专题调研一些“难啃的骨头”、久拖不决的项目，这说明新一届政府的决心是比较明确的。秉承马兴瑞书记提出的“马上就办，真抓实干”的精神，深圳市规土委副主任薛峰6月初到罗湖区调研土地规划问题。这说明，未来城市更新有望在新一届领导班子下大力推进、加快发展。而深圳市城市更新条例正在起草，作为深圳市酝酿了多年的地方性条例，有望在新一届领导班子的推动下出台。

     深圳旧改并不是企业单枪匹马就能行

     耿延良表示，旧改完善了公共设施和配套，改善了交通和居民生活环境，为城市的可持续发展、产业发展提供了空间，这是最大的利益。旧改不等于单纯的开发商经济利益开发，其实最大的受益方是整个城市，在旧改当中城市的公共利益是绝对大于个人和企业利益的。

     深圳城市更新采取方式是市场化运作，政府引导。耿延良称市场化运作不能等同于完全由开发商运作，需要全社会的支持和理解。耿延良认为在一些方面政府应该强力介入，比如建立指导性的拆赔比，确立解决拆迁纠纷的司法立法和司法途径。在这方面香港政府和新加坡政府都提供了不错的经验和模式，可供参考。

     此外，在城市更新领域，行业协会也发挥着规范行业发展、扮演政府与企业桥梁的角色。2014年6月21日，龙岗区城市更新协会成立，耿延良被选举为会长。一年来，行业协会发挥多重作用。第一是搭建企业和政府的桥梁，为政府出谋划策。第二是行业自律，让从事城市更新的企业，能够遵章守纪，创造一个公平的、良性的竞争环境，同时避免行业恶性竞争。第三，通过研究行业共性问题，推动行业发展，培育行业比较先进的、比较有利于社会发展的模式，培养人才，互相交流信息等。

     耿延良会长表示，龙岗城市更新协会成立后，主要做了几项工作，第一，给深圳市规土委、龙岗区政府建言献策，为政府出台一些新政策进行专题研究，代表行业发声。第二，为龙岗区审批城市更新梳理流程提出改进意见，得到了区委区政府的重视，压缩了40%的流程时间。如果按照经济价值估算，每年为区政府投资节约上百亿元。而随着马兴瑞书记提出转变职能和权利下放的要求，未来协会将在承担协助政府工作中发挥更大的作用。

     据悉，目前深圳市城市更新协会正在筹备中，规土委相关领导和各级政府希望协会能够研究全市的城市更新流程体系，包括为其他的区域业提供一些帮助，深圳市城市更新协会届时将有更大作为。

     卓越旧改“利器”：专业化运作和团队协作

     耿延良曾供职佳兆业多年，负责组建佳兆业置业有限公司，这在当时是全国第一家旧改公司。此外，他还曾在2005年就参与了深圳市第一个城市更新项目——渔农村的改造，参与深圳中心区最大的城市更新项目岗厦，并作为旧改专家受邀参与政府主导的鹿丹村更新改造方案制定。进入卓越后，他进一步优化了经验，以更加专业化、集约化的方式从事旧改工作，超越了以往经验。

     耿延良会长认为，专业化运作和团队化协作是旧改能否成功的两项重要经验。专业化主要体现在，一个项目的前期预判和深度分析，成本应该怎样估量，盈利空间有多少，值不值得做，都是经过专业人士的精确测算才得出的结论。而这些专业人士都不是独立运作的，卓越城市更新集团已拥有规划设计、拆迁谈判、法律等各领域近200名专业人才，组建了一个强大的团队。卓越之所以能拿到相对优质项目，是前期对项目的风险预判和经济性分析较为深入，对后面实际操作有很大帮助，形成良性循环。

     只有熟悉深圳市场才能做到对于每一个项目专业的判断，在深圳旧改市场，本地的深圳企业更有优势。以卓越为例，卓越更有地缘文化优势，对于深圳当地、政策制度流程了解得比较透彻，对于项目的判断也比较准；卓越拥有世纪中心、时代广场等一批项目的成功经验，使业主市民对于卓越相对熟悉，认可度也比较高。

     2013年5月，卓越城市更新集团有限公司成立，以专业化的团队切入城市更新。卓越城市更新一方面利用现有优质项目融资，另一方面在卓越集团前期支持下，通过循序发展，已经具备了造血功能，到明年将会出现正现金流，“反哺”卓越集团。

     而卓越集团在18年的发展中，在深圳本土奠定了强势品牌优势和资金实力，以及项目运作经验，更为卓越城市更新的未来发展奠定了良好基础。从商业办公楼到住宅以及现在发力旧改，卓越集团仍在审时度势，依据市场情况及时调整战略。尤其是近几年，卓越集团紧抓深圳发展热点，在前海的成功一役，更证明了卓越勇夺核心地块的魄力。卓越具有清晰的战略，即拿最优质的项目、做最好的产品。

     2015年，卓越计划在深圳拆出6块地，截至5月完成拆迁占地面积超40万平米，按深圳容积率4来计算，这意味着上百亿货值。2016年卓越龙华、坪山、大鹏等几大项目或将面市，卓越旧改供应量将跃居深圳首位。更为重要的是，今年卓越旧改成功融资，卓越旧改也将开始实现盈利，为集团贡献利润。在前期积累的基础上，卓越通过滚动式发展，循序渐进的推进旧改拿地，为未来提供稳定增长的利润，确保可持续发展。

     耿延良表示，未来卓越将加大对宝安、龙华、坂田等区域的拓展力度，并逐步实现“立足深圳、辐射全国”的战略布局，使卓越成为中国城市更新的领先品牌，让城市以崭新面貌和崭新活力投入时代的发展。他相信，在新一届深圳市政府的领导下，深圳城市更新将面临着更好的前景，城市更新会得到充分、快速的推进。

     人物简介：

     深圳城市更新领军人物——耿延良，理论基础扎实，实践经验丰富,被业界称为“旧改专家”、“深圳市旧改领军人物”，他是从旧改项目的投资论证到项目拆迁和回迁安置全流程亲自组织实施者。

     在深圳旧改发展史上，他曾涉足多个“第一”：参与深圳第一个旧改项目渔农村项目、深圳中心区最大的旧改项目岗厦项目；负责组建全国第一家旧改公司—佳兆业置业有限公司，负责组建全国第一家城市更新集团—卓越城市更新集团有限公司，负责组建全国第一家城市更新企业协会—深圳市龙岗区城市更新开发企业协会，被选举为会长。

     除了担任中国房地产业协会理事，深圳市房地产业协会法律专业委员会副主任等多种职务外，他还参与多项立法工作：国务院法制办组织的《物权法》起草工作；参与《消费者权益保护法》《房地产管理法》等修改活动；参与《深圳市城市更新办法》等多项旧改方面的立法和政策制定活动。

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