商品房库存压力较大 去库存是房地产行业首要问题

发布时间：2015-7-16 浏览次数：1020次

　　日前，省政府办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），贯彻落实国家关于房地产市场分类调控、因地施策要求，推动我省房地产市场平稳健康发展。

　　商品房库存压力较大

　　目前，全国房地产行业本身供大于求的矛盾比较突出，需要政府出手来加快解决。前些年房地产的主要矛盾是房价过高，房价收入比失衡；而当前房地产的主要矛盾已经从房价泡沫问题，转向为供应库存较大问题，如何消化库存成为房地产行业首要问题。换种说法，供应库存较大就是产能过剩，前些年房地产形势好，土地出让多，最终导致产能过剩。过剩产能的形成需要很多年的积累，过剩产能的消化同样需要些年份。从周期理论来看，中国房地产（除一线城市和少数几个其他城市外）正处于库存不断增加，随后逐步消化的中长周期。这个周期长短取决于各个城市土地过度供应的程度和销售去化的速度，并非2008年、2011年、2014年开发商遇到的三次短周期。这个周期虽然在2014年全国普遍显现出来，但这个周期实际上大部分城市在2010年以后就已经形成了（如杭州从2010年开始到现在库存就一直在逐年增加），并非突然出现的。

　　供应库存较大危害很大

　　供应库存较大的危害很大，所以政府主动采取应对措施。供应库存较大和房价泡沫不同，其危害表现在：一是积压巨量资金。5月底全国商品房待售面积6.5666亿平方米，以5月均价6856元/平方米计算(再扣除1200元的部分建安成本)，沉淀资金3.7万亿元，加上大量未领预售证的在建工程和土地，这一数据估计应该至少在7万亿元以上，超过全国房地产开发贷款余额。二是少数项目面临烂尾危险，一些购房者交了钱拿不到房，造成社会不安定因素，影响社会和谐。三是影响金融安全和财政收支平衡，拖累经济发展。少数项目资金链可能断裂，直接形成金融不良资产。由于供应库存较大，房价可能持续下行，造成银行所有房地产抵押品估值下降，间接对于银行整体贷款安全形成潜在威胁。从财政来讲，在供应库存较大背景下地方政府未来土地出让金收入必然会下降，从而影响财政收支平衡。四是导致房地产行业收益率整体下降，部分项目面临亏损。

　　供应库存较大的危害是很大的，虽然没有房价泡沫那样招眼，但如不及时治理，任其进一步恶化，供应库存较大就有可能破灭，与前些年美国日本房价泡沫破灭一样，将对房地产行业和宏观经济金融造成灾难性的打击，这并非危言耸听。

　　地价、房价互动走向

　　《通知》指出，要控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏。对于在售商品住宅库存过大，要暂停商品住宅用地供应；对非住宅房地产供应明显偏多，或在建非住宅房地产用地规模过大的市、县（市、区)，应明显减少商业办公等综合用地供应量直至暂停供应。在需求方面，《通知》明确表示要积极支持鼓励居民住房消费。这也是对去年下半年以来中央房地产调控政策的进一步落实，去年中央已经提出要千方百计去库存的政策方针。

　　总体讲《通知》要求在土地供应上严格控制，在需求上积极鼓励，这对消除供应库存较大，去化过剩产能，防止价格持续下跌将会起到很大作用，这对促进房地产健康发展是重大利好。不过高库存（包括已领预售证的显性库存和尚未领预售证的隐形库存）的消化需要时间，供大于求的局面一时改变不了，所以即使成交十分活跃，房产价格在短期内也难于大幅上涨或回升，预计稳是主基调，多数板块稳中有升，但不排除少数板块稳中有跌的可能性。由于房产市场的价格预计不可能大幅上涨，土地价格也不太可能大幅上扬，有一定回升则是可能的。过去是房产成交活跃2至3个月后，房价开始上涨，受预期影响随后土地价格快速上扬，然后土地价格上扬又刺激房价快速上涨。但当前行业的大环境是供远大于求，以前的情况不太可能重演。

　　可能遇到的难题

　　《通知》在控制土地供应方面的政策执行起来可能遇到一些尚待解决的实际困难。一是供应量过量的测算标准可能会有不同口径。显性库存和隐形库存的计算可能会有不同的理解和算法。二是当前一些市县财政收入减缓，还债压力较大，如停止土地供应一段时间，地方财政如何平衡是一个很棘手的问题。对于供应库存较严重的市县地方政府来讲，土地供应不控制，房地产行业可能出现危机，控制的话又影响财政收入，这的确是一个两难的问题。

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