两会燃话题|养老地产！恩次方集团总裁赵旭州：如何解锁运营、盈利新模式

发布时间：2019-3-21 浏览次数：1371次

　　从“少年中国”到“银发中国”，中国仅用了十几年的时间就走过西方国家几十年甚至上百年的“变老”之路。中国跑步进入老龄化，庞大且复杂的养老服务刚性需求加速释放。地产业围绕养老居住和养老服务，成为夕阳工程里的朝阳产业。
　　在今年的《政府工作报告》里，有很大篇幅写到养老。报告里提到，截至2018年底，中国超过60岁以上的人口为2.5亿，占总人口比重的17.9%，预测到2050年，国内的老年人口将达到4.8亿，占比34.1%。老龄化问题越来越严重，因此养老问题也会越来越重要。
　　前几天的两会中也重点提到了养老话题，该话题还掀起了一番热议。伴随着养老话题而诞生的便是深受各大企业及房地产开发公司追捧的养老地产。提及养老地产，开发商、运营商们最关系的无疑就是如何运营、如何盈利这些问题。接下来，看看商业地产操盘大师赵旭州先生有何见解。在阐述如何运营和盈利之前，首先来看一下养老地产的概念及其发展背景。

一、养老地产的概念及发展背景

　　养老地产指的是以养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。它复合了房地产开发、商业地产运营、养老服务和金融创新等多种属性，对企业的实力要求非常高。
　　近年来，知名房企、产业资本、保险巨头等纷纷高调入局，养老地产进入黄金爆发期。由于养老地产项目的复杂性和多样性，在实际运营中企业也是多方面试水。若想从中分一杯羹，企业必须找到适合的运营及盈利模式。

二、养老地产运营模式

　　养老地产的运营模式主要指当养老地产建成后，如何进行产品销售、整体管理、日常经营、考核运转等。
　　在美国，养老地产开发采用的是开发商、投资商与运营商互相分离模式。这一模式的核心是开发利润、租金收入、经营管理收益和资产升值收益的分离与投资风险、经营风险、市场风险的分拆。开发商通过快速销售地产商品给投资商或运营商迅速收回成本，收益不高但资金回笼快；投资机构通过资产买卖获得高收益，同时也承担相应财务风险；运营商通过少量资产以杠杆方式扩大经营，获得较高现金回报并承担着市场与经营风险。
　　根据是否参与建设与运营环节，养老地产的运营模式主要分为以下三种类型：只建设不运营模式；不建设只运营模式；既建设又运营模式。
　　那么这三种运营模式各有哪些优缺点呢？看商业地产运营大师赵旭州先生如何剖析：

　　1、只建设不运营模式：
　　（1）优点：将养老地产开发成商品即可，产业链短，销售完成即回收大部分成本，避免了物业运营风险，总体投资成本较小。
　　（2）缺点：对养老地产利润链渗透不足，无法从物业管理运作中获得增值及溢价收入。

　　2、不建设只运营
　　（1）优点：只负责销售后的运营管理，对资金量要求少于建设投入，降低了进入门槛。
　　（2）缺点：投资回报周期拉长，养老地产前期开发设计及质量难以控制。

　　3、建设与运营相结合
　　（1）优点：将利润链最大限度地拉长，获得了社区开发、医疗护理及物业运营等各环节收益及资产增值、控制力强，预期目标实现度高。
　　（2）缺点：投资回报期最长，资金要求高，在经营管理、资源整合、部门协调、利润分配方面存在挑战。

三、养老地产的盈利模式

　　盈利模式是在给定业务系统中各价值链所有权和价值链结构已确定的前提下企业利益相关者之间利益分配格局中企业利益的表现；简单的说，盈利模式就是企业赚钱的渠道，通过怎样的模式和渠道来赚钱。
　　目前，国内养老地产盈利要素主要有以下几项：
　　（1）房地产销售——开发商通过建设养老住宅，出售产权快速盈利；
　　（2）土地增值——企业长期持有和经营养老项目，随着土地价值升值而获得的土地溢价收益；
　　（3）基础养老型服务——企业通过为养老人群提供养老服务（生活照料服务、医疗保健服务、家政服务、紧急救助服务、精神慰藉服务等），而获得服务消费额；
　　（4）生活消费型服务——为老年人配置会所及其他服务设施（如养老学院，医疗康养机构等），营造多元化生活消费场景，获取收益；
　　（5）养老金融产品——通过养老金融来预防老年时期各种风险，提供多元化、多层次养老金融产品，是一种重要金融战略。
商业地产策划大师赵旭州：在以上五点盈利要素的基础上，养老地产主要形成了以下三种盈利模式：
　　1、销售模式——出售产权
　　销售住宅快速盈利。与传统的出售产权方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍的一种盈利方式。
　　采用这种模式的优势在于资金回笼快，模式复制成本低，风险小。但是它的劣势是无法享受物业持有带来的增值收益，也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。
　　2、部分出售+长期持有——租售结合
　　即租售结合模式，养老概念住宅销售，与嵌入式养老公寓等养老配套设施持有运营。

　　这种模式可以通过物业产权销售实现资金快速回笼，降低资金成本和压力，用于经营性物业的建设，同时经营性物业与配套设施又提升了可售物业的市场价值，使整个项目实现内部平衡和良性循环。这种模式是持有型不动产开发的重要策略，为国内大部分养老地产开发商所接受，比较合适资金实力有限的传统开发商，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。
　　该模式的优势在于可以缓解开发商的资金压力，也可以避免后期运营服务中出现的问题，解决资本投入与后期盈利的问题。
　　3、持有模式——只租不售
　　即只租不售，全部持有并长期租赁，以持有物业为基础，以提供养老服务为核心。企业担任起运营商角色，设置一定的入住门槛，采取按月收取服务费的形式运作项目。
　　此种模式对企业资金要求极高，需长期资金投入，回报周期长；对企业的运营管理能力有较高要求。企业在长期持有运营此类养老项目时，经常采取会员制的消费模式。通过出售高额长/短租会员卡，收取高端服务费盈利，部分项目兼有保险/理财的盈利渠道。
　　中国老龄化势不可挡，由于中国的养老地产起步比较晚，很多企业尚处于摸索阶段，未来的路还很长。养老问题本质上还是社会问题大于商业问题，所以中国的养老产业道路还任重道远。

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